Fundamento

¿Conviene vender? ¿Cuánto te queda al cierre?

Tres escenarios en paralelo: listarla con un asesor, venderla por cuenta propia (FSBO) u aceptar una oferta en efectivo. El precio publicado no es la cifra que importa — lo que efectivamente llega a tu cuenta, sí. La diferencia entre tus tres caminos de salida rara vez baja de $30,000 — mira la tuya.

La propiedad
Supuestos del escenario
Ganancia de capital
Los escenarios guardados se sincronizan con tu panel.

Lo que realmente recibess

Listar con un agente — recomendado

$319,750
  • Precio de venta: $650,000
  • − Comisión del agente: $32,500
  • − Costos de cierre: $9,750
  • − Reparaciones / preparación: $8,000
  • − Cancelación de hipoteca: $280,000
  • − Impuesto sobre ganancias de capital: $0

Vender sin agente (FSBO)

$313,835
  • Precio de venta: $611,000
  • − Comisión del agente: $0
  • − Costos de cierre: $9,165
  • − Reparaciones / preparación: $8,000
  • − Cancelación de hipoteca: $280,000
  • − Impuesto sobre ganancias de capital: $0

Oferta de comprador en efectivo

$256,213
  • Precio de venta: $552,500
  • − Comisión del agente: $0
  • − Costos de cierre: $8,288
  • − Reparaciones / preparación: $8,000
  • − Cancelación de hipoteca: $280,000
  • − Impuesto sobre ganancias de capital: $0

Ganancias de capital

Exclusión de residencia principal aplicada: hasta $500,000 de ganancia queda libre de impuestos — esto supone que cumples las pruebas completas de propiedad y uso del §121 (2 de los últimos 5 años, y sin haber usado la exclusión en los 2 años previos). La ganancia gravable mostrada es lo que excede la exclusión, a la tasa combinada única que ingresaste — una cifra de planeación, no una posición declarable.

Ganancia bruta (agente) $227,750
Excluido $227,750
Ganancia gravable $0
Impuesto adeudado $0
Decisión: Listar con asesor produce $319,750. Vender sin asesor (FSBO) produce $313,835 — a $5,915 de penalización por prescindir del asesor. Un comprador en efectivo al descuento que indicaste produce $256,213 — pero típicamente cierra en 7–14 días, frente a 60–90 con asesor. La ruta con asesor es la respuesta óptima en dinero para la mayoría de los vendedores; la ruta en efectivo es la óptima en tiempo.

Cosas que esta calculadora no incluye

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El orden siempre es el mismo: parte del precio de venta, resta cada costo, luego cancela la hipoteca y, por último, paga el impuesto sobre la ganancia.

La exclusión de residencia principal en EE.UU. (IRC §121) protege hasta $250,000 de ganancia si estás soltero, $500,000 si estás casado declarando conjuntamente — pero solo si fuiste dueño y residente al menos 2 de los últimos 5 años. Todo lo que exceda ese umbral tributa como ganancia de capital de largo plazo (15% o 20% federal para la mayoría, más estatal).

Vender sin asesor (FSBO) ahorra la comisión (~3%) pero típicamente cierra a 5–10% menos de precio — la mayoría de los vendedores no tiene el poder de negociación que sí tiene un asesor. Las ofertas en efectivo ("we buy houses") son rápidas, pero la velocidad la pagas con un descuento de 10–20%. La calculadora muestra los tres escenarios para que contrastes dinero contra tiempo y carga operativa.