¿Conviene vender? ¿Cuánto te queda al cierre?
Tres escenarios en paralelo: listarla con un asesor, venderla por cuenta propia (FSBO) u aceptar una oferta en efectivo. El precio publicado no es la cifra que importa — lo que efectivamente llega a tu cuenta, sí. Cada camino va costeado línea por línea — comisión, costos de cierre, arreglos, pago de la hipoteca e impuesto sobre la ganancia — para que la diferencia que ves sea la tuya, no un promedio.
Lo que realmente recibess
Listar con un agente — recomendado
- Precio de venta: $650,000
- − Comisión del agente: $32,500
- − Costos de cierre: $9,750
- − Reparaciones / preparación: $8,000
- − Cancelación de hipoteca: $280,000
- − Impuesto sobre ganancias de capital: $0
Vender sin agente (FSBO)
- Precio de venta: $611,000
- − Comisión del agente: $0
- − Costos de cierre: $9,165
- − Reparaciones / preparación: $8,000
- − Cancelación de hipoteca: $280,000
- − Impuesto sobre ganancias de capital: $0
Oferta de comprador en efectivo
- Precio de venta: $552,500
- − Comisión del agente: $0
- − Costos de cierre: $8,288
- − Reparaciones / preparación: $8,000
- − Cancelación de hipoteca: $280,000
- − Impuesto sobre ganancias de capital: $0
Ganancias de capital
Exclusión de residencia principal aplicada: hasta $500,000 de ganancia queda libre de impuestos — esto supone que cumples las pruebas completas de propiedad y uso del §121 (2 de los últimos 5 años, y sin haber usado la exclusión en los 2 años previos). La ganancia gravable mostrada es lo que excede la exclusión, a la tasa combinada única que ingresaste — una cifra de planeación, no una posición declarable.
Cosas que esta calculadora no incluye
- Concesiones al comprador — créditos por reparaciones, rate buy-downs. Habitualmente 1–3% del precio.
- Costos de mudanza y de preparar la casa — habitualmente $2K–$10K según el tamaño de la casa.
- Penalizaciones por prepago de la hipoteca — poco comunes en préstamos conformes, habituales en préstamos DSCR para inversionistas.
- Impuestos de transferencia según el estado — aquí van incluidos en los "costos de cierre", pero varían mucho (NY 1.4–2.075%, CA 0.11%, FL 0.7%).
Respuestas relacionadas en la Biblioteca
Exclusión de ganancias de capital de residencia principal
Ganancia libre de impuestos bajo el §121 — $250K soltero / $500K casado en declaración conjunta — si fuiste dueño y viviste allí 2 de los últimos 5 años.
Cuándo vender tu casa
Vender porque te vas a mudar — suele ser lo correcto. Vender "porque el mercado está en su punto máximo" — suele ser un error.
Intercambio 1031 (para propiedad de inversión)
Difiere toda la ganancia y la recaptura de depreciación a una propiedad de tipo similar. 45 días para identificar, 180 para cerrar.
Ruta guiada — Estoy vendiendo mi casa
La secuencia completa de 6 pasos, incluidas las opciones de estructuración fiscal que la mayoría de los asesores no te explica.
Cómo funcionan los cálculos (en español claro)
El orden siempre es el mismo: parte del precio de venta, resta cada costo, luego cancela la hipoteca y, por último, paga el impuesto sobre la ganancia.
La exclusión de residencia principal en EE.UU. (IRC §121) protege hasta $250,000 de ganancia si estás soltero, $500,000 si estás casado declarando conjuntamente — pero solo si fuiste dueño y residente al menos 2 de los últimos 5 años. Todo lo que exceda ese umbral tributa como ganancia de capital de largo plazo (15% o 20% federal para la mayoría, más estatal).
El escenario FSBO elimina la comisión completa que ingresaste y fija el precio de venta 6% por debajo del mercado — la mayoría de los vendedores no tiene el poder de negociación que sí tiene un asesor. Las ofertas en efectivo ("we buy houses") son rápidas, pero la velocidad la pagas con un descuento de 10–20%. La calculadora muestra los tres escenarios para que contrastes dinero contra tiempo y carga operativa.