Intercambio 1031 — diferir el impuesto para siempre (o hasta la muerte)
IRC §1031 le permite diferir todas las ganancias de capital y recuperación de depreciación cuando vende propiedad de inversión — si reinvierte la totalidad de los ingresos en otra propiedad "similar" dentro de plazos estrictos: 45 días para identificar, 180 días para cerrar.
La mecánica: usa un Qualified Intermediary (QI) para retener los ingresos — nunca puede tocarlos usted mismo. Desde el día de la venta, tiene 45 días para identificar formalmente candidatos de reemplazo (hasta 3 propiedades, o más bajo reglas específicas) y 180 días para cerrar en uno. Si se pasa de cualquier plazo, toda la transacción se vuelve gravable.
El valor estratégico: combinado con la base ajustada al fallecer, los 1031 se vuelven una estrategia de "comerciar hacia arriba para siempre, mantener hasta la muerte". Puede transferir equity a través de décadas de propiedades, diferir toda ganancia, y cuando fallece sus herederos obtienen un step-up de base que elimina la ganancia embebida completamente. Esta es la estructura fiscal multigeneracional inmobiliaria más poderosa en la ley de EE.UU.
La conformidad estatal importa: Pennsylvania, por ejemplo, no reconoce completamente el 1031 a nivel estatal. Verifique siempre con un CPA familiarizado tanto con su estado como con el estado donde se ubica la nueva propiedad.