Glosario — los términos técnicos, en castellano sin rodeos
Toda calculadora inmobiliaria da por hecho que usted sabe qué es un "cap rate". Esta es la versión que no lo da por hecho.
Actividad pasiva
El muro del §469 entre pérdidas inmobiliarias y otros ingresos — con una excepción hotelera.
HoteleríaActivos fantasma
Equipo ya dado de baja que sigue en el registro de activos fijos, tributando en silencio.
HoteleríaActos descalificantes (bad-boy)
Los actos — fraude, dilapidación, transferencia no autorizada, quiebra voluntaria — que convierten deuda sin recurso en responsabilidad personal.
HoteleríaAdministrador de propiedades
Empresa o persona que gestiona la selección de inquilinos, el cobro de la renta, el mantenimiento y los desalojos por cuenta del propietario. Tarifa estándar: 8% a 12% de la renta cobrada, más una comisión de arrendamiento por cada inquilino nuevo.
GestiónADR
Tarifa promedio diaria sobre las habitaciones ocupadas.
HoteleríaAgencia de viajes en línea
Canales de reserva de terceros, con precio medido en ADR neta.
HoteleríaAgenda de consentimiento
Puntos rutinarios dentro de política, aprobados en bloque salvo que algún miembro los separe; nada conflictuado viaja en él.
GobernanzaAlquiler de corto plazo (STR)
Alquiler vacacional — Airbnb, VRBO. Genera entre 1.5 y 3 veces el ingreso bruto de un alquiler de largo plazo, pero con mayores costos operativos, desocupación y riesgo regulatorio.
EstrategiaAlquiler Turnkey (llave en mano)
Propiedad de alquiler ya renovada y con inquilinos, vendida lista para operar. Típicamente en otro estado; administrada por una empresa asociada de property management.
EstrategiaAmortización
La forma en que un pago de hipoteca se divide entre principal e intereses. Al inicio del préstamo, la mayoría va a intereses; con el tiempo, más va al principal.
HipotecaAporte del operador
Capital del operador o de la marca que se amortiza durante el plazo del contrato.
HoteleríaApreciación
Aumento del valor de la propiedad con el tiempo. Impulsado por inflación, restricciones de oferta y demanda local.
InversiónARM (hipoteca de tasa ajustable)
Hipoteca con una tasa fija al inicio (por ejemplo, 5 o 7 años) que luego se ajusta cada año según una tasa de referencia. Tasa inicial más baja, mayor riesgo en el largo plazo.
HipotecaArquitectura tarifaria
La escalera de tarifas públicas, restringidas y negociadas fijada con anticipación.
HoteleríaAsiento de observador
Membresía de próxima generación con voz y sin voto — dos años de memorandos contra resultados, a modo de aprendizaje.
GobernanzaAsignación del precio
El reparto negociado de un precio entre inmueble, FF&E y valor del negocio — del que penden cuatro facturas distintas.
HoteleríaBanda de asignación
El techo escrito para una clase o posición, medido sobre el capital comprometido.
GobernanzaBandera / franquicia
La marca licenciada sobre el edificio.
HoteleríaBarrido de caja
Control del prestamista sobre los ingresos por debajo de un umbral del convenio de crédito.
HoteleríaBase (costo fiscal)
Su costo en una propiedad para efectos fiscales — en general, lo que pagó más las mejoras de capital. Es la cifra que se usa para calcular la ganancia de capital al vender.
ImpuestosBase ajustada
Lo que pagó por una propiedad + mejoras de capital − depreciación acumulada. Es el número que se resta del precio de venta para calcular la ganancia.
ImpuestosBloqueo grupal
Habitaciones reservadas bajo un solo contrato a una sola tarifa — sometidas a la prueba de desplazamiento.
HoteleríaBRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Comprar, Renovar, Rentar, Refinanciar, Repetir). Estrategia de comprar propiedad en mal estado, arreglarla, rentarla, y luego refinanciar para sacar el capital y hacerlo de nuevo.
EstrategiaCap Rate (Tasa de Capitalización)
Ingreso Operativo Neto ÷ Precio de la Propiedad. El rendimiento que produciría la propiedad si la pagaras toda en efectivo. Cap rate más bajo = propiedad "más cara"; más alto = "más barata".
InversiónCapital de trabajo
Caja inicial, inventarios y registros — comprados, contados y prorrateados al cierre.
HoteleríaCaptación
Reservas agregadas para un periodo futuro desde la última lectura.
HoteleríaCarga total de franquicia
Regalía más programa, distribución y lealtad, como un solo porcentaje del ingreso por habitaciones.
HoteleríaCarta de conformidad
Acuerdo entre prestamista y marca que preserva la bandera durante una ejecución hipotecaria.
HoteleríaCartera de proyectos
Habitaciones en construcción en el mercado — públicas, y que deben leerse antes de confiar en cualquier índice.
HoteleríaCascada de distribución
Las reglas ordenadas que reparten el efectivo del negocio entre preferencia, capital y promote.
HoteleríaCertificado de situación contractual
La declaración firmada de una contraparte sobre el estado de un contrato — se recopila en la debida diligencia.
HoteleríaCláusula de atrición
Cargo contractual de grupo por las habitaciones del bloque no utilizadas.
HoteleríaCláusula financiera
Las pruebas permanentes del préstamo — DSCR, cuentas de reserva, reportes.
HoteleríaCláusula hipotecaria
Los derechos del prestamista dentro de su póliza de seguro — visibles al momento de un reclamo.
HoteleríaCMA (análisis comparativo de mercado)
Estudio de precios que estima el valor de una vivienda comparando ventas recientes de propiedades similares cercanas. El asesor inmobiliario prepara un CMA para sugerir el precio de listado.
TransacciónCoinversión
Capital familiar junto al de un socio en un mismo negocio, con derechos de gobernanza negociados.
GobernanzaComisión de originación
Comisión que cobra el prestamista por procesar el préstamo — habitualmente 0.5% a 1% del monto. Se incluye dentro de los costos de cierre.
HipotecaCompensación de rendimiento
Precio de prepago que compensa al prestamista por el cupón restante — el peaje de salida de la deuda a tasa fija.
HoteleríaCon recurso / excepciones
Lo que cubre la garantía, y los actos que anulan la condición de deuda sin recurso.
HoteleríaCondiciones de tarifa
Restricciones que descuentan una condición, nunca la tarifa pública.
HoteleríaContracargo
Un cargo de tarjeta revertido a través del procesador — se contabiliza donde viven los costos de procesamiento.
HoteleríaContrato GMP
Contrato de construcción con precio tope garantizado — la primera protección de la disciplina de desarrollo.
HoteleríaCost Segregation (segregación de costos)
Un estudio que reclasifica componentes de la propiedad en categorías de depreciación más cortas (5, 7, 15 años en vez de 27.5 o 39 años). Acelera las deducciones fiscales.
ImpuestosCostos de cierre
Cargos pagados al cierre de una transacción inmobiliaria — seguro de título, escrow, abogado, impuestos de transferencia, comisiones del prestamista. Típicamente 2–5% del precio para compradores, 1–3% para vendedores (excluyendo comisión).
TransacciónCPOR
Costo de habitaciones por habitación ocupada, construido a partir de minutos y salarios.
HoteleríaCrédito por propinas
El descuento legal de propinas contra el salario mínimo, sujeto a condiciones obligatorias.
HoteleríaCuentas corporativas por cobrar
Cuentas por cobrar de facturación directa después del checkout — con antigüedad mensual.
HoteleríaDaños liquidados
El precio pactado de antemano para salir de la franquicia — un múltiplo de las comisiones recientes.
HoteleríaDCF
Valuación a partir de flujos proyectados y una salida — la prueba de coherencia.
HoteleríaDeducible por tormenta nombrada
Un porcentaje del valor asegurado, exigible como cheque, por cada tormenta con nombre.
HoteleríaDelegación de autoridad
El mapa escrito de quién decide qué, y a partir de qué montos.
GobernanzaDepósito de garantía (earnest money)
Depósito —habitualmente del 1% al 3% del precio— que el comprador entrega para demostrar buena fe. Se mantiene en escrow; se aplica al cierre o se pierde si el comprador se retira sin causa.
TransacciónDepreciación
Deducción fiscal que permite a propietarios de alquiler descontar una parte del costo del edificio (no del terreno) cada año durante 27.5 años (residencial) o 39 años (comercial), aunque el edificio no esté realmente perdiendo valor.
ImpuestosDepreciación adicional inmediata
Gasto en el primer año de propiedad de vida corta calificada, sin necesidad de un estudio.
HoteleríaDerechos de remoción
La facultad negociada de reemplazar a un socio o administrador por causa o por desempeño.
GobernanzaDerechos de subsanación
La opción de la administradora de corregir o pagar antes de una terminación.
HoteleríaDesplazamiento
La utilidad perdida por los huéspedes que un bloque de grupo rechaza.
HoteleríaDeuda mezzanine
Deuda detrás de la hipoteca, con precio entre deuda y capital.
HoteleríaDSCR
Utilidad después de reserva sobre el servicio de deuda anual.
HoteleríaEBITDA
GOP menos comisiones y cargos fijos, antes de la reserva.
HoteleríaEfectivo atrapado
Utilidades que una fricción en la ruta de repatriación aún no puede mover — se registra como su propia clase de activo en el reporte.
GobernanzaEscala de cadena
Niveles de referencia que agrupan marcas por posicionamiento de tarifa.
HoteleríaEscalera de intervención
Preguntas → umbrales → subsanación → remoción, cada peldaño por escrito.
GobernanzaEscrow
Un tercero neutral que retiene dinero o documentos durante una transacción. También una cuenta mensual donde el prestamista guarda fondos de impuesto a la propiedad y seguro por usted.
TransacciónEstabilización
Los años de apertura antes de la estabilización, financiados como capital.
HoteleríaEstadía
Noches por reserva — una palanca de control sobre las fechas de mayor demanda y una dimensión de las restricciones tarifarias.
HoteleríaEstado de cierre
La hoja de liquidación de prorrateos y créditos al lado del precio.
HoteleríaEstándares de marca
El manual de requisitos que una marca exige, vigilado por control de calidad y el ciclo del PIP.
HoteleríaEstudio de impacto
El análisis de la marca sobre un nuevo competidor de la misma marca cerca del suyo — exíjalo por escrito.
HoteleríaEWW
El anexo de servicios de USALI — energía, agua y residuos, con sus métricas de consumo junto al costo.
HoteleríaExcepción patrimonial
Una propiedad querida por la familia que se mantiene fuera de las bandas, nombrada como tal por escrito.
GobernanzaExcepciones de recurso
Los actos que convierten deuda sin recurso en deuda con recurso; la política prohíbe ampliarlos.
GobernanzaExclusión de residencia principal
IRC §121: hasta $250K (soltero) / $500K (casado) de ganancia en la venta de residencia principal es libre de impuestos, si has sido dueño y residido allí 2 de los últimos 5 años.
ImpuestosExpediente de descartes
Negocios rechazados junto con el hallazgo que los detuvo — se relee cuando negocios conocidos regresan con precios nuevos.
GobernanzaFactor de relevo
El multiplicador que convierte horas-puesto en personas — vacaciones y fines de semana hechos visibles.
HoteleríaFecha de puesta en servicio
Cuándo comienza la vida fiscal de un activo — registrada por partida en el calendario de activos fijos.
HoteleríaFecha límite del bloqueo
El momento en que las habitaciones no vendidas de un grupo regresan al inventario general.
HoteleríaFF&E / OS&E
Mobiliario, accesorios y equipo; suministros operativos.
HoteleríaFolio de huéspedes
Folios de huéspedes en casa aún abiertos — se compran o prorratean al cierre.
HoteleríaFolio del huésped
La cuenta de cargos e impuestos del huésped — donde nacen las capas de fondos en fideicomiso.
HoteleríaFondo de caja
El efectivo operativo en la propiedad — contado y transferido al cierre.
HoteleríaFSBO — Venta por el propietario
Vender sin agente listador. Ahorra la comisión del ~3% de listado; típicamente neto 5–10% menos en precio para la mayoría de vendedores debido a menor poder de negociación y alcance limitado de compradores.
TransacciónFuerza mayor
La cláusula contractual que excusa el cumplimiento ante catástrofes definidas — se lee en los contratos de grupo y en el HMA antes de la tormenta.
HoteleríaGanancias de capital
Utilidad en la venta de un activo sobre su base. A largo plazo (más de 1 año) se grava a tasas preferenciales (0%/15%/20% federal); a corto plazo es ingreso ordinario.
ImpuestosGarantía personal / aval
El balance del propietario detrás de la deuda — una capa más en la cascada de riesgo.
HoteleríaGDS
Las redes de agencias detrás de las reservas corporativas y de agentes de viaje.
HoteleríaGenerador de demanda
Las instituciones nombradas que llenan las habitaciones del mercado — listadas con fecha de vigencia.
HoteleríaGerente general
La contratación que mueve cada línea — elegida por manejo numérico, oficio laboral y evidencia de retención de personal.
HoteleríaGestión de ingresos
La disciplina de fijación de precios: ritmo, desplazamiento, canales, restricciones, overbooking.
HoteleríaGOP / GOPPAR
Utilidad departamental menos gastos no distribuidos; por habitación disponible.
HoteleríaHELOC
Línea de Crédito con Garantía Hipotecaria. Crédito revolvente de tasa variable garantizado por su patrimonio. Útil para financiamiento flexible a corto plazo.
HipotecaHMA
Contrato de administración hotelera — comisión base más incentivo sobre una prioridad.
HoteleríaHoja de términos
El resumen del prestamista sobre tasa, convenios y garantías — la cláusula más silenciosa es la que más se negocia.
HoteleríaHonorario base
El porcentaje del ingreso total que cobra la administradora.
HoteleríaHonorario de incentivo
La parte de la utilidad que recibe la administradora por encima de la prioridad del propietario.
HoteleríaHouse Hack
Comprar una propiedad de 2–4 unidades con financiamiento de propietario-ocupante (con baja cuota inicial), vivir en una unidad y alquilar las demás.
EstrategiaHuésped reubicado
Reubicar a un huésped confirmado en una noche sobrevendida — con costo calculado y guion preparado de antemano.
HoteleríaImpuesto de hospedaje
El impuesto del folio del huésped que el propietario cobra en fideicomiso.
HoteleríaImpuesto de transferencia
El gravamen de la jurisdicción sobre la transmisión de dominio — una línea de cierre a cargo del vendedor.
HoteleríaInasistencia
Un huésped confirmado que nunca llega — el combustible del motor de overbooking.
HoteleríaIncumplimiento cruzado
El incumplimiento de un préstamo que detona el de otro — el acoplamiento oculto del portafolio.
HoteleríaIncumplimiento de bloqueo
El déficit de un grupo frente a su bloque contratado, y la cláusula que lo cobra.
HoteleríaIndemnización extendida
Cobertura de interrupción de negocio más allá de la reapertura, que financia la rampa de regreso a la ocupación estabilizada.
HoteleríaÍndice de ADR (ARI)
La ADR propia frente a la del conjunto competitivo — la mitad de tarifa del par de índices.
HoteleríaÍndice de RevPAR (RGI/MPI/ARI)
Desempeño propio sobre desempeño del conjunto competitivo, multiplicado por cien.
HoteleríaIntegridad tarifaria
Defender la tarifa pública para que los descuentos mueran junto con su condición.
HoteleríaIntercambio 1031
Provisión fiscal de EE.UU. (IRC §1031) que permite diferir el impuesto sobre ganancias de capital cuando vende una propiedad de inversión y reinvierte en otra propiedad "similar" (like-kind). Plazos estrictos: identificar reemplazo en 45 días, cerrar en 180.
ImpuestosIntercambio 1031
Diferimiento fiscal mediante el intercambio por un inmueble de reemplazo — el impuesto que sigue trabajando.
HoteleríaInversión de capital
Gasto de capital — el gasto del calendario de componentes, distinto de las reparaciones.
HoteleríaIPS
La memoria del comité puesta por escrito — el caso, las bandas y los estándares a los que se sujeta una asignación hotelera.
GobernanzaLey WARN
Reglas federales de aviso previo para pérdidas masivas de empleo — planificadas dentro de todo cierre de operación.
HoteleríaLlave / habitación
La unidad de conteo de la industria — como en el precio por habitación.
HoteleríaLTV (Loan-to-Value)
Monto del préstamo dividido entre el valor de la propiedad. 80% LTV significa que pidió prestado el 80% y aportó el 20% de cuota inicial. LTV más alto = más apalancamiento = más riesgo.
HipotecaMantenimiento preventivo
La rotación del ingeniero que lleva los componentes hasta su vida útil completa.
HoteleríaMarca blanda
Afiliación de distribución y lealtad bajo el nombre propio — una pila de comisiones menor con un umbral menor.
HoteleríaMemorando de comité
El expediente de formato fijo para un negocio — nueve renglones de evidencia derivada del motor de cálculo, llenados y votados siempre de la misma manera.
GobernanzaMemorando de venta
El caso curado por el vendedor — el último documento en la jerarquía de confianza, siempre.
HoteleríaMerma calculada
El retorno anunciado de un negocio menos el retorno neto de la familia sobre flujos fechados — la prueba de alineación que ningún adjetivo sobrevive.
GobernanzaMiembro independiente
El asiento del comité sin vínculo familiar que preside los asuntos con conflicto de interés.
GobernanzaMobiliario rígido
Mobiliario y carpintería — la línea a doce años del calendario de componentes.
HoteleríaMPI (índice de ocupación)
La ocupación propia frente a la del conjunto competitivo — la mitad de volumen del par de índices.
HoteleríaMPOR
Minutos de limpieza por habitación arreglada — el mayor insumo del CPOR.
HoteleríaMultifamiliar
Propiedad residencial de varias unidades. Las de 2 a 4 unidades acceden a financiamiento residencial; las de 5 o más se consideran comerciales.
TipologíaNegocio en marcha
Inmueble, FF&E y negocio operativo vendidos como uno solo.
HoteleríaNIIT (impuesto sobre ingreso neto de inversión)
Impuesto federal adicional de 3.8% sobre el ingreso de inversión (incluidas ganancias de capital y renta de alquiler) para ingresos altos — más de $200K soltero, $250K declaración conjunta.
ImpuestosNoche de compresión
Una noche en que el mercado se agota — donde el desplazamiento y el overbooking ganan.
HoteleríaNOI (Ingreso Operativo Neto)
Ingreso bruto por alquiler menos gastos operativos (impuestos, seguros, mantenimiento, vacancia, administración) pero antes de la hipoteca. El flujo disponible para pagar deuda y dar retorno.
InversiónNormalización
Reexpresar las cifras de un vendedor a la economía honesta de USALI.
HoteleríaOcupación
Habitaciones ocupadas sobre habitaciones disponibles — el primer peldaño de la escalera, nunca leído solo.
HoteleríaOcupación de equilibrio
La ocupación, a la ADR vigente, en la que el efectivo después del servicio de deuda llega a cero.
HoteleríaOperadora / propietaria
La entidad empleadora que renta a la entidad dueña del inmueble.
HoteleríaOpportunity Zone (QOZ)
Censo de bajo ingreso federalmente designado donde invertir ganancias de capital en un Qualified Opportunity Fund genera beneficios fiscales importantes. Hecho permanente por la Ley OBBB de julio 2025; nuevas designaciones efectivas 1 enero 2027.
ImpuestosPago global
Principal que vence de una sola vez al final del plazo — el examen que llega una década antes.
HoteleríaPago por cambio
La prima que las leyes de horario predecible exigen por cambios de turno tardíos.
HoteleríaPaquete trimestral
El paquete consolidado de reportes que el comité lee cuatro veces al año.
GobernanzaParidad tarifaria
Igualdad contractual de tarifas públicas entre canales — las restricciones son la flexibilidad permitida.
HoteleríaParticipación del patrocinador
La parte de la utilidad del patrocinador por encima de la preferencia y del capital.
HoteleríaPatrimonio (equity)
Valor de la propiedad menos lo que debe. Una casa de $500K con $300K de hipoteca = $200K de equity.
GeneralPatrocinador
El organizador de la sindicación, remunerado en comisiones y promote.
HoteleríaPérdida arrastrable
Una pérdida en papel guardada contra ingresos futuros — cómo el muro de actividad pasiva paga tarde en vez de nunca.
HoteleríaPerfil inverso
La respuesta de una página de la familia a la debida diligencia de una contraparte — carácter del capital, interfaz de gobernanza, referencias ofrecidas.
GobernanzaPersonal tercerizado
Personal por agencia, con precio de la opción que es — una prima por hora a cambio de desprenderse del calendario fijo.
HoteleríaPIP
La renovación que una marca exige para otorgar o conservar la bandera.
HoteleríaPITI
Principal, Interés, Impuestos, Seguro (Insurance) — los cuatro componentes de su pago mensual de vivienda. Agregue HOA y PMI si aplican.
HipotecaPMS
El sistema de gestión de la propiedad — la fuente de verdad para ocupación, tarifa y folios.
HoteleríaPostura de asignador
Financiar y gobernar una asignación hotelera sin operarla directamente — una de tres posturas posibles, junto con capital y operaciones.
GobernanzaPreaprobación
Compromiso condicional del prestamista de prestarle hasta cierto monto, con base en ingreso, crédito y activos ya verificados. Más sólida que una "precalificación".
HipotecaPrecio de retiro
El número a partir del cual un comprador se retira — escrito antes de negociar, respetado durante la negociación.
HoteleríaPréstamo conforme
Hipoteca que cumple los límites de monto y suscripción de Fannie Mae / Freddie Mac — el tipo más común. Por encima del límite se trata de un préstamo "jumbo".
HipotecaPréstamo DSCR
Préstamo basado en la Cobertura del Servicio de Deuda. Se suscribe sobre el ingreso de alquiler de la propiedad vs. el pago hipotecario, no sobre el ingreso del prestatario. Usado por inversionistas serios.
HipotecaPréstamo FHA
Hipoteca asegurada por la Federal Housing Administration. Permite 3.5% de cuota inicial con FICO 580+. Requiere seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo en la mayoría de los casos.
HipotecaPréstamo jumbo
Hipoteca por encima del límite del préstamo conforme (~$806K en la mayoría de los condados de EE.UU. a 2026, mayor en mercados caros). Exige mejor perfil de crédito y una cuota inicial más alta.
HipotecaPréstamo VA
Hipoteca respaldada por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE.UU. Cuota inicial de 0% para veteranos elegibles, sin PMI y con tasas competitivas.
HipotecaPrioridad del propietario
El umbral que la propiedad debe superar antes de que la comisión de incentivo comparta el éxito.
HoteleríaPronóstico de caja a 13 semanas
Cobros, pagos y saldo de caja proyectados semana a semana — el instrumento de una crisis de liquidez.
HoteleríaProporción dolarizada
La participación en ingresos fijada en dólares — un número de política administrada, no un hecho de mercado.
GobernanzaProrrateo
El reparto en el estado de cierre de impuestos, depósitos y la noche del cierre.
HoteleríaProvisión por desocupación
Renglón de la suscripción del alquiler que asume que la propiedad estará vacía parte del tiempo. Estándar: 5% a 10% de la renta bruta en largo plazo; 30% a 50% en corto plazo.
InversiónPrueba de desempeño
El estándar de terminación del HMA, con dos pruebas y derecho a subsanar.
HoteleríaPrueba de estrés
Volver a correr el cálculo de asequibilidad con una tasa más alta (por ejemplo, 1 a 2 puntos por encima de la actual) para ver si aún podría cubrir la cuota si las tasas subieran.
HipotecaPrueba de estrés familiar
El peor año registrado, leído contra la liquidez de la familia y no solo contra la propiedad.
GobernanzaPuntaje FICO
Su puntaje de crédito, en escala 300–850. Por encima de 740 se accede a las mejores tasas; por debajo de 620 queda restringido a préstamos FHA/VA con tasa más alta.
CréditoPuntos (de descuento)
Pago por adelantado para bajar la tasa de interés. Un punto = 1% del monto del préstamo y suele reducir la tasa en 0.25%. Conviene solo si va a conservar el préstamo lo suficiente para recuperarlo.
HipotecaQBI (§199A)
La deducción de ingreso de negocio calificado — la última en la fila, después del escudo fiscal.
HoteleríaQOF (fondo de oportunidad calificado)
Vehículo de inversión que coloca al menos el 90% de sus activos en propiedades dentro de Opportunity Zones designadas. Conservarlo 10 años o más vuelve libre de impuestos la apreciación del propio QOF.
ImpuestosRecuperación de depreciación
Cuando vende una propiedad depreciada, la depreciación acumulada regresa como ingreso gravable. La tasa depende de qué se depreció: la propiedad real (§1250) está limitada al 25% federal; la propiedad personal como el FF&E (§1245) se recapura como ingreso ordinario a su tasa marginal, normalmente más alta — la distinción que más importa en activos con mucho FF&E, como los hoteles.
ImpuestosRecusación
Apartarse de una votación por tener un interés en ella, registrado en el acta.
GobernanzaRefinanciamiento
Sustituir la hipoteca actual por una nueva — por lo general para bajar la tasa, cambiar el plazo o retirar efectivo. Conviene cuando la nueva tasa es al menos 0.5 a 1 punto menor y va a conservar el préstamo 18 meses o más.
HipotecaRegistro de disidencia
La objeción nombrada de quien vota en contra, con su indicador observable y su fecha, anexada al expediente de forma permanente.
GobernanzaRegla 28/36
Guía de los prestamistas: el pago de vivienda no debe exceder el 28% del ingreso bruto mensual (ratio "front-end"); los pagos totales de deuda no deben exceder el 36% (ratio "back-end"). Algunos prestamistas flexibilizan estos límites hasta 35/43.
HipotecaRegla de una silla
La familia ocupa cada silla — capital, gobernanza, operaciones — de forma deliberada, o no ocupa ninguna.
GobernanzaREIT (Real Estate Investment Trust)
Sociedad cotizada en bolsa que posee inmuebles. Por ley debe distribuir el 90% del ingreso gravable como dividendos. Compras acciones como cualquier otra; exposición inmobiliaria líquida e instantánea.
InversiónRelación deuda-ingreso (DTI)
Total de cuotas mensuales de deuda dividido entre el ingreso bruto mensual. El prestamista suele topar los préstamos conformes en torno al 43–50% de DTI.
HipotecaRelación precio-renta
Precio de la vivienda ÷ renta anual. Por debajo de 15 favorece comprar; por encima de 20 favorece alquilar; entre 15 y 20 es mixto. Es un indicador a nivel de mercado.
InversiónRendimiento de deuda
Utilidad después de reserva sobre el saldo del préstamo — el piso que fija el tamaño del crédito.
HoteleríaRendimiento sobre costo
Utilidad estabilizada sobre el costo total de desarrollo.
HoteleríaReporte STAR
El benchmark por suscripción contra el conjunto competitivo.
HoteleríaRepronóstico
El compromiso móvil de P&L a noventa días del operador — el presupuesto mide el año, esto lo administra.
HoteleríaReserva de crisis
Doce meses o más de gasto de estrés, mantenidos fuera del negocio; financiados antes de cualquier distribución.
HoteleríaReserva de reposición
El porcentaje financiado que paga el calendario de componentes.
HoteleríaResquicio fiscal del STR
Si participa de forma material en su alquiler de corto plazo (estadía promedio ≤7 días y realiza trabajo sustantivo), las pérdidas pueden compensar el ingreso W-2 o activo, eludiendo las reglas de actividad pasiva. Sujeto a pruebas específicas.
ImpuestosRetiro de bandera
Retirar la marca al vender o al reposicionar — con precio propio según la aritmética de la economía de franquicias.
HoteleríaRetorno cash-on-cash
Flujo de caja anual ÷ efectivo invertido. El retorno sobre el efectivo que realmente aportó (cuota inicial + cierre + reservas), no sobre el valor de la propiedad.
InversiónRetorno preferente
La acumulación del socio limitado antes del promote del patrocinador — lea la convención de capitalización.
HoteleríaRevPAR
Ocupación por ADR — el pulso de la industria.
HoteleríaRitmo de reservas
Reservas en libros para fechas futuras, comparadas con años anteriores.
HoteleríaRotación de personal
Bajas sobre plantilla — el sobrecosto oculto de la línea laboral, con precio por cada diez puntos.
HoteleríaRRM
Precio sobre ingreso por habitaciones — el múltiplo de tamizaje.
HoteleríaSegmentación
La composición de la ocupación por familia de demanda — la mezcla detrás del número.
HoteleríaSeguro de título
Seguro que protege contra defectos en el título de la propiedad (gravámenes, reclamos previos, fraude). Prima única al cierre. Dos pólizas: la del prestamista y la del propietario.
TransacciónSeguro hipotecario (PMI / MIP)
Seguro que protege al prestamista en caso de incumplimiento. Obligatorio cuando el LTV supera el 80%. Suele costar entre 0.5% y 1.5% del préstamo al año.
HipotecaSemana laboral predecible
Ley de horarios predecibles: turnos publicados con anticipación, pago por predictibilidad, descanso entre turnos.
HoteleríaServicio de deuda
El principal e interés del año — la constante contra la que se mide toda la columna de deuda.
HoteleríaSet competitivo
Los competidores contra los que se indexa el desempeño — elegidos, y manipulables.
HoteleríaSindicación
Inversión grupal en inmuebles donde un "sponsor" encuentra, financia y administra una propiedad; los "limited partners" aportan capital. Típicamente restringido a inversionistas acreditados.
EstrategiaSNDA
Subordinación y no perturbación del HMA en caso de ejecución hipotecaria.
HoteleríaSobreventa
Vender por encima de la capacidad frente a los no-shows esperados — un balance de utilidad esperada.
HoteleríaSocio operador
El especialista que opera los hoteles que la familia financia y gobierna.
GobernanzaSolo intereses
Deuda sin amortización — el héroe silencioso eliminado, con su riesgo trasladado y su precio.
HoteleríaStep-Up de Base
Cuando fallece con una propiedad apreciada, la base de sus herederos se convierte en el valor de mercado en la fecha del fallecimiento — las ganancias de capital embebidas desaparecen. Fundamento de las estrategias inmobiliarias multigeneracionales.
ImpuestosTarifa neta por canal
La tarifa que sobrevive al canal: ADR menos comisiones y costos de adquisición, por puerta.
HoteleríaTextiles
Alfombra, cortinas, ropa de cama — la línea a seis años que se nota primero.
HoteleríaTIV
Valor total asegurado — inmueble más el elemento de tiempo — sobre el que corren los deducibles porcentuales.
HoteleríaTope de consumo en crisis
La regla que limita la necesidad de efectivo de un año de estrés frente a la liquidez de la familia.
GobernanzaTransferencia marginal
La parte de un cambio de ingreso que llega al GOP, hacia arriba o hacia abajo.
HoteleríaTRevPAR
Ingreso total por habitación disponible por noche.
HoteleríaTRS
La subsidiaria gravable a través de la cual un REIT opera sus hoteles.
HoteleríaÚltimos doce meses
Los últimos doce meses de operación — una historia hasta que se normaliza.
HoteleríaUSALI
El sistema uniforme de cuentas de la industria hotelera, 12.ª edición revisada.
HoteleríaVentana de reserva
Con cuánta anticipación reserva un segmento — la dimensión de calendario en la que opera la fijación de precios.
HoteleríaXIRR
Retorno calculado a partir de flujos de caja fechados en vez de periodos calendario — la variante de TIR más precisa para bienes raíces.
HoteleríaZestimate
Estimación automática del valor de una vivienda que publica Zillow. Útil como punto de partida, pero se ha documentado que se desvía entre 5% y 20% en muchos mercados — nunca debe ser el único dato en que se apoye para fijar precio.
Herramientas