Administrador de propiedades
Empresa o persona que gestiona la selección de inquilinos, el cobro de la renta, el mantenimiento y los desalojos por cuenta del propietario. Tarifa estándar: 8% a 12% de la renta cobrada, más una comisión de arrendamiento por cada inquilino nuevo.
Gestión
Alquiler de corto plazo (STR)
Alquiler vacacional — Airbnb, VRBO. Genera entre 1.5 y 3 veces el ingreso bruto de un alquiler de largo plazo, pero con mayores costos operativos, desocupación y riesgo regulatorio.
Estrategia
Alquiler Turnkey (llave en mano)
Propiedad de alquiler ya renovada y con inquilinos, vendida lista para operar. Típicamente en otro estado; administrada por una empresa asociada de property management.
Estrategia
Amortización
La forma en que un pago de hipoteca se divide entre principal e intereses. Al inicio del préstamo, la mayoría va a intereses; con el tiempo, más va al principal.
Hipoteca
Apreciación
Aumento del valor de la propiedad con el tiempo. Impulsado por inflación, restricciones de oferta y demanda local.
Inversión
ARM (hipoteca de tasa ajustable)
Hipoteca con una tasa fija al inicio (por ejemplo, 5 o 7 años) que luego se ajusta cada año según una tasa de referencia. Tasa inicial más baja, mayor riesgo en el largo plazo.
Hipoteca
Base (costo fiscal)
Su costo en una propiedad para efectos fiscales — en general, lo que pagó más las mejoras de capital. Es la cifra que se usa para calcular la ganancia de capital al vender.
Impuestos
Base ajustada
Lo que pagó por una propiedad + mejoras de capital − depreciación acumulada. Es el número que se resta del precio de venta para calcular la ganancia.
Impuestos
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Comprar, Renovar, Rentar, Refinanciar, Repetir). Estrategia de comprar propiedad en mal estado, arreglarla, rentarla, y luego refinanciar para sacar el capital y hacerlo de nuevo.
Estrategia
Cap Rate (Tasa de Capitalización)
Ingreso Operativo Neto ÷ Precio de la Propiedad. El rendimiento que produciría la propiedad si la pagaras toda en efectivo. Cap rate más bajo = propiedad "más cara"; más alto = "más barata".
Inversión
CMA (análisis comparativo de mercado)
Estudio de precios que estima el valor de una vivienda comparando ventas recientes de propiedades similares cercanas. El asesor inmobiliario prepara un CMA para sugerir el precio de listado.
Transacción
Comisión de originación
Comisión que cobra el prestamista por procesar el préstamo — habitualmente 0.5% a 1% del monto. Se incluye dentro de los costos de cierre.
Hipoteca
Cost Segregation (segregación de costos)
Un estudio que reclasifica componentes de la propiedad en categorías de depreciación más cortas (5, 7, 15 años en vez de 27.5 o 39 años). Acelera las deducciones fiscales.
Impuestos
Costos de cierre
Cargos pagados al cierre de una transacción inmobiliaria — seguro de título, escrow, abogado, impuestos de transferencia, comisiones del prestamista. Típicamente 2–5% del precio para compradores, 1–3% para vendedores (excluyendo comisión).
Transacción
Depósito de garantía (earnest money)
Depósito —habitualmente del 1% al 3% del precio— que el comprador entrega para demostrar buena fe. Se mantiene en escrow; se aplica al cierre o se pierde si el comprador se retira sin causa.
Transacción
Depreciación
Deducción fiscal que permite a propietarios de alquiler descontar una parte del costo del edificio (no del terreno) cada año durante 27.5 años (residencial) o 39 años (comercial), aunque el edificio no esté realmente perdiendo valor.
Impuestos
Escrow
Un tercero neutral que retiene dinero o documentos durante una transacción. También una cuenta mensual donde el prestamista guarda fondos de impuesto a la propiedad y seguro por usted.
Transacción
Exclusión de residencia principal
IRC §121: hasta $250K (soltero) / $500K (casado) de ganancia en la venta de residencia principal es libre de impuestos, si has sido dueño y residido allí 2 de los últimos 5 años.
Impuestos
FSBO — Venta por el propietario
Vender sin agente listador. Ahorra la comisión del ~3% de listado; típicamente neto 5–10% menos en precio para la mayoría de vendedores debido a menor poder de negociación y alcance limitado de compradores.
Transacción
Ganancias de capital
Utilidad en la venta de un activo sobre su base. A largo plazo (más de 1 año) se grava a tasas preferenciales (0%/15%/20% federal); a corto plazo es ingreso ordinario.
Impuestos
HELOC
Línea de Crédito con Garantía Hipotecaria. Crédito revolvente de tasa variable garantizado por su patrimonio. Útil para financiamiento flexible a corto plazo.
Hipoteca
House Hack
Comprar una propiedad de 2–4 unidades con financiamiento de propietario-ocupante (con baja cuota inicial), vivir en una unidad y alquilar las demás.
Estrategia
Intercambio 1031
Provisión fiscal de EE.UU. (IRC §1031) que permite diferir el impuesto sobre ganancias de capital cuando vende una propiedad de inversión y reinvierte en otra propiedad "similar" (like-kind). Plazos estrictos: identificar reemplazo en 45 días, cerrar en 180.
Impuestos
LTV (Loan-to-Value)
Monto del préstamo dividido entre el valor de la propiedad. 80% LTV significa que pidió prestado el 80% y aportó el 20% de cuota inicial. LTV más alto = más apalancamiento = más riesgo.
Hipoteca
Multifamiliar
Propiedad residencial de varias unidades. Las de 2 a 4 unidades acceden a financiamiento residencial; las de 5 o más se consideran comerciales.
Tipología
NIIT (impuesto sobre ingreso neto de inversión)
Impuesto federal adicional de 3.8% sobre el ingreso de inversión (incluidas ganancias de capital y renta de alquiler) para ingresos altos — más de $200K soltero, $250K declaración conjunta.
Impuestos
NOI (Ingreso Operativo Neto)
Ingreso bruto por alquiler menos gastos operativos (impuestos, seguros, mantenimiento, vacancia, administración) pero antes de la hipoteca. El flujo disponible para pagar deuda y dar retorno.
Inversión
Opportunity Zone (QOZ)
Censo de bajo ingreso federalmente designado donde invertir ganancias de capital en un Qualified Opportunity Fund genera beneficios fiscales importantes. Hecho permanente por la Ley OBBB de julio 2025; nuevas designaciones efectivas 1 enero 2027.
Impuestos
Patrimonio (equity)
Valor de la propiedad menos lo que debe. Una casa de $500K con $300K de hipoteca = $200K de equity.
General
PITI
Principal, Interés, Impuestos, Seguro (Insurance) — los cuatro componentes de su pago mensual de vivienda. Agregue HOA y PMI si aplican.
Hipoteca
Preaprobación
Compromiso condicional del prestamista de prestarle hasta cierto monto, con base en ingreso, crédito y activos ya verificados. Más sólida que una "precalificación".
Hipoteca
Préstamo conforme
Hipoteca que cumple los límites de monto y suscripción de Fannie Mae / Freddie Mac — el tipo más común. Por encima del límite se trata de un préstamo "jumbo".
Hipoteca
Préstamo DSCR
Préstamo basado en la Cobertura del Servicio de Deuda. Se suscribe sobre el ingreso de alquiler de la propiedad vs. el pago hipotecario, no sobre el ingreso del prestatario. Usado por inversionistas serios.
Hipoteca
Préstamo FHA
Hipoteca asegurada por la Federal Housing Administration. Permite 3.5% de cuota inicial con FICO 580+. Requiere seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo en la mayoría de los casos.
Hipoteca
Préstamo jumbo
Hipoteca por encima del límite del préstamo conforme (~$806K en la mayoría de los condados de EE.UU. a 2026, mayor en mercados caros). Exige mejor perfil de crédito y una cuota inicial más alta.
Hipoteca
Préstamo VA
Hipoteca respaldada por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE.UU. Cuota inicial de 0% para veteranos elegibles, sin PMI y con tasas competitivas.
Hipoteca
Provisión por desocupación
Renglón de la suscripción del alquiler que asume que la propiedad estará vacía parte del tiempo. Estándar: 5% a 10% de la renta bruta en largo plazo; 30% a 50% en corto plazo.
Inversión
Prueba de estrés
Volver a correr el cálculo de asequibilidad con una tasa más alta (por ejemplo, 1 a 2 puntos por encima de la actual) para ver si aún podría cubrir la cuota si las tasas subieran.
Hipoteca
Puntaje FICO
Su puntaje de crédito, en escala 300–850. Por encima de 740 se accede a las mejores tasas; por debajo de 620 queda restringido a préstamos FHA/VA con tasa más alta.
Crédito
Puntos (de descuento)
Pago por adelantado para bajar la tasa de interés. Un punto = 1% del monto del préstamo y suele reducir la tasa en 0.25%. Conviene solo si va a conservar el préstamo lo suficiente para recuperarlo.
Hipoteca
QOF (fondo de oportunidad calificado)
Vehículo de inversión que coloca al menos el 90% de sus activos en propiedades dentro de Opportunity Zones designadas. Conservarlo 10 años o más vuelve libre de impuestos la apreciación del propio QOF.
Impuestos
Recuperación de depreciación
Cuando vende una propiedad depreciada, la depreciación acumulada regresa como ingreso gravable — limitada al 25% federal.
Impuestos
Refinanciamiento
Sustituir la hipoteca actual por una nueva — por lo general para bajar la tasa, cambiar el plazo o retirar efectivo. Conviene cuando la nueva tasa es al menos 0.5 a 1 punto menor y va a conservar el préstamo 18 meses o más.
Hipoteca
Regla 28/36
Guía de los prestamistas: el pago de vivienda no debe exceder el 28% del ingreso bruto mensual (ratio "front-end"); los pagos totales de deuda no deben exceder el 36% (ratio "back-end"). Algunos prestamistas flexibilizan estos límites hasta 35/43.
Hipoteca
REIT (Real Estate Investment Trust)
Sociedad cotizada en bolsa que posee inmuebles. Por ley debe distribuir el 90% del ingreso gravable como dividendos. Compras acciones como cualquier otra; exposición inmobiliaria líquida e instantánea.
Inversión
Relación deuda-ingreso (DTI)
Total de cuotas mensuales de deuda dividido entre el ingreso bruto mensual. El prestamista suele topar los préstamos conformes en torno al 43–50% de DTI.
Hipoteca
Relación precio-renta
Precio de la vivienda ÷ renta anual. Por debajo de 18 favorece comprar; por encima de 25 favorece alquilar. Es un indicador a nivel de mercado.
Inversión
Resquicio fiscal del STR
Si participa de forma material en su alquiler de corto plazo (estadía promedio ≤7 días y realiza trabajo sustantivo), las pérdidas pueden compensar el ingreso W-2 o activo, eludiendo las reglas de actividad pasiva. Sujeto a pruebas específicas.
Impuestos
Retorno cash-on-cash
Flujo de caja anual ÷ efectivo invertido. El retorno sobre el efectivo que realmente aportó (cuota inicial + cierre + reservas), no sobre el valor de la propiedad.
Inversión
Seguro de título
Seguro que protege contra defectos en el título de la propiedad (gravámenes, reclamos previos, fraude). Prima única al cierre. Dos pólizas: la del prestamista y la del propietario.
Transacción
Seguro hipotecario (PMI / MIP)
Seguro que protege al prestamista en caso de incumplimiento. Obligatorio cuando el LTV supera el 80%. Suele costar entre 0.5% y 1.5% del préstamo al año.
Hipoteca
Sindicación
Inversión grupal en inmuebles donde un "sponsor" encuentra, financia y administra una propiedad; los "limited partners" aportan capital. Típicamente restringido a inversionistas acreditados.
Estrategia
Step-Up de Base
Cuando fallece con una propiedad apreciada, la base de sus herederos se convierte en el valor de mercado en la fecha del fallecimiento — las ganancias de capital embebidas desaparecen. Fundamento de las estrategias inmobiliarias multigeneracionales.
Impuestos
Zestimate
Estimación automática del valor de una vivienda que publica Zillow. Útil como punto de partida, pero se ha documentado que se desvía entre 5% y 20% en muchos mercados — nunca debe ser el único dato en que se apoye para fijar precio.
Herramientas