Estatus de Profesional Inmobiliario — autoevaluación rápida
Responda dos preguntas sí/no: (1) ¿Fueron 750+ de sus horas de tiempo de trabajo en oficios o negocios de propiedad real este año? (2) ¿Fueron más de la mitad de todas sus horas de tiempo de trabajo en oficios de propiedad real? Si ambas SÍ (para usted o su cónyuge), el hogar puede deducir pérdidas de alquiler contra ingreso W-2.
Los oficios de propiedad real incluyen: desarrollo, redesarrollo, construcción, reconstrucción, adquisición, conversión, alquiler, operación, administración, leasing, y corretaje. Los agentes de ventas sí califican; los inversionistas pasivos no. El cónyuge calificador debe participar materialmente en las actividades de alquiler (no solo calificar bajo las pruebas de tiempo).
La documentación lo es todo si se audita. Mantén registros contemporáneos de horas por actividad. Incluye: inspecciones de propiedad, llamadas/reuniones con inquilinos, coordinación de contratistas, contabilidad y bookkeeping, marketing, publicidad, viaje hacia y desde propiedades. Práctica conservadora: rastrea en intervalos de 15 minutos en una app de calendario o registro de tiempo dedicado.
La estructura clásica para hogares W-2 de alto ingreso: un cónyuge mantiene el W-2; el otro se convierte en el cónyuge calificador REPS, corre los alquileres, genera pérdidas por depreciación, y protege el ingreso conjunto. Combinado con cost segregation, son realistas pérdidas en papel del año uno de $100K+ en un portafolio modesto.