Opportunity Zones (OZ 2.0) — ahora permanentes
La Ley One Big Beautiful Bill (firmada el 4 de julio de 2025) hizo permanente el incentivo fiscal QOZ y agregó mejoras. Invierte ganancias de capital en un Qualified Opportunity Fund dentro de 180 días para diferir la ganancia; mantén 10+ años para hacer libre de impuestos toda la apreciación del QOF. La primera nueva ronda de designaciones QOZ entra en vigor el 1 de enero de 2027.
Cómo funciona en tres beneficios: (1) diferimiento de la ganancia de capital original que transfirió al QOF; (2) bajo OBBB, la fecha final de diferimiento es rolling y el programa es permanente; (3) si mantiene el QOF por 10+ años, su base se ajusta al valor de mercado al vender — significando que la apreciación de la inversión QOF misma está completamente libre de impuestos.
OBBB también creó los "Rural QROFs" con incentivos mejorados: step-up de base de 30% a los cinco años (vs. 10% para no rural), umbral de mejora sustancial de 50% (vs. 100%). Para inversionistas con tesis rural alineada (manufactured housing, infraestructura agrícola, multifamiliar de pueblos pequeños), esto cambia significativamente la matemática.
Riesgos: los QOFs son valores, con riesgo de sponsor y liquidez reducida. La lista misma de designación OZ se está refrescando — propiedades actualmente en OZs pueden no estar en la próxima ronda. La suscripción importa; el beneficio fiscal no puede salvar un mal deal.