Cost segregation — acelerar la depreciación
Un estudio de cost segregation reclasifica partes de una propiedad (alfombras, accesorios, estacionamiento, paisajismo) en categorías de depreciación de 5, 7 o 15 años en vez de los 27,5 o 39 años por defecto — cargando deducciones a los primeros años de propiedad.
En un edificio de $500K, un estudio típico de cost seg reclasifica 20–30% del valor en categorías de vida más corta. Eso puede significar $30K–$60K adicionales de deducciones por depreciación en el año 1 — valiendo $10K–$25K en ahorros fiscales con tasas marginales altas.
Costo del estudio: típicamente $3K–$10K dependiendo del tamaño de la propiedad. Vale la pena si está en una tasa marginal de 30%+ y la propiedad es sobre $500K. Algunas firmas ofrecen software "DIY" de cost seg para propiedades más pequeñas por $1K–$2K.
Trade-off: la depreciación acelerada significa una factura mayor de recuperación de depreciación cuando vende — así que el beneficio es parcialmente un arbitraje de timing, no un ahorro fiscal permanente. Más poderoso cuando se combina con una salida 1031 (sin recuperación debida) o mantenerse hasta la muerte (sin recuperación para los herederos).