Segregación de costos para hoteles — por qué el retorno es tan superior aquí
Los hoteles son la clase de activo con mayor potencial de segregación de costos en los inmuebles — mobiliario, equipo de cocina y sistemas del edificio ponen una porción grande del precio de compra en propiedad de 5, 7 y 15 años en lugar de una línea recta de 39 años. Combinado con la depreciación acelerada (bonus depreciation), esa reclasificación puede convertir una deducción de cinco cifras en el primer año en una de siete cifras. Lo que determina si algo de esto le beneficia es su capacidad de usar la pérdida, no el tamaño de la deducción.
Un hotel está amueblado y equipado como casi ninguna otra propiedad comercial — camas, mobiliario, línea de cocina, HVAC por habitación, elevadores, señalización, equipo de alberca. Un estudio de segregación de costos reclasifica esa porción del precio, sacándola de la propiedad real a 39 años y ubicándola en categorías de 5, 7 y 15 años; luego la depreciación acelerada permite que una porción grande de la base reclasificada caiga en el primer año en lugar de depreciarse durante décadas.
En una propiedad de escala media trabajada, un estudio más depreciación acelerada convirtió una deducción del primer año de $572,408 — el resultado por defecto en línea recta — en $4,381,276, impulsada por $2,355,200 de reclasificación de FF&E y propiedad de vida corta y $2,086,466 adicionales de depreciación acelerada.
La cifra que omite el folleto: una deducción vale su tasa marginal multiplicada por su capacidad real de usarla. Las pérdidas inmobiliarias pasivas están topadas contra el ingreso pasivo para la mayoría de los propietarios bajo las reglas de actividad pasiva; un hotel operado para usted — en lugar de mediante una posición calificada de profesional inmobiliario o de participación material — es ingreso pasivo para este propósito en la mayoría de las estructuras. Corra el estudio, y luego la aritmética de actividad pasiva, antes de incorporar el beneficio fiscal a su oferta.