Fundamento

Los cinco números que realmente rigen un hotel

Cinco números rigen casi toda decisión hotelera — el índice de RevPAR, el margen de GOP, el NOI después de una reserva declarada, el DSCR y el retorno sobre efectivo invertido — y casi todo lo demás que cita la industria es un ingrediente de alguno de los cinco o un comentario sobre él. Cada uno necesita su convención declarada en la misma línea en que se reporta, o no está completo.

El índice de RevPAR compara el RevPAR de una propiedad con el de su conjunto competitivo, donde 1.00 significa una participación justa de la demanda; en una propiedad trabajada el índice marca 0.96, es decir, el hotel capta el 96% de su participación justa. El margen de GOP (GOP ÷ ingreso total) fue de 41.4% en la misma propiedad. El NOI después de una reserva de FF&E declarada — nunca un NOI sin indicar si se dedujo una reserva — llegó a $884,236, y el GOP por habitación disponible (GOPPAR) a $42.19.

El DSCR (NOI sobre el servicio de deuda anual) necesita un mínimo estándar del prestamista declarado junto a él — 1.4x en el financiamiento trabajado — y el retorno sobre efectivo invertido (flujo de caja anual antes de impuestos sobre el capital invertido) fue de 3.51% en el año modelado, una cifra sin sentido sin conocer el apalancamiento detrás de ella.

Ninguno de estos cinco es exótico, y ninguno es opcional de declarar con precisión: un RevPAR sin su índice, un GOP sin su margen, un NOI sin su convención de reserva y un retorno sin su apalancamiento son las cuatro formas más comunes en que un estado de resultados hotelero engaña a un lector cuidadoso.

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