Análisis de compra de un hotel — normalice el estado de resultados antes de creer en la tasa de capitalización
El paquete de un corredor cotiza una tasa de capitalización sobre el estado de resultados de los últimos doce meses del propio vendedor — antes de normalizarlo a un formato contable estándar y ajustarlo por comisiones de administración, reservas y partidas no recurrentes. En una propiedad trabajada, cinco ajustes ordinarios y plenamente divulgados movieron la tasa cotizada de 8.76% a una tasa real de 6.01%, un recorte de 31.45% sobre el NOI reportado por el vendedor. Ese puente, no el recorrido de la propiedad, es lo que realmente significa analizar la compra de un hotel.
Los estados del vendedor casi nunca llegan en formato USALI, y casi siempre omiten o subestiman una comisión de administración a tasa de mercado, una reserva de FF&E y al menos una partida no recurrente o específica del propietario. Normalizar significa reconstruir el estado a USALI, y luego deducir una comisión de administración a tasa de mercado, un porcentaje de reserva declarado y cualquier partida que no se repetiría bajo un nuevo propietario — incluso cuando cada uno de esos ajustes es, por separado, pequeño.
En una propiedad trabajada, el NOI reportado por el vendedor de $1,289,911 se normalizó hasta $884,236 tras deducir una comisión de administración a tasa de mercado ($71,803), una reserva de FF&E ($136,872) y varias partidas menores no recurrentes — $405,675 en total, un recorte de 31.45%. Sobre el mismo precio de venta, eso mueve la tasa cotizada de 8.76% a una tasa real de 6.01%.
Ninguno de los cinco ajustes de un puente de normalización es exótico ni agresivo — son los estándares y defendibles que también hará el prestamista de cualquier comprador. El error no está en hacerlos, sino en no hacerlos antes de formar una opinión de precio, y descubrir la cifra real recién en el avalúo en lugar de en la carta de intención.