Depreciación — el mayor beneficio fiscal de propiedad directa
El IRS le permite deducir una parte del costo del edificio (no del terreno) cada año como depreciación — sobre 27,5 años para residencial, 39 para comercial. Un edificio de $300K genera ~$10.900/año en deducciones. Con tasa marginal de 32%, eso son $3.500/año en ahorros fiscales aun antes de cualquier otra deducción.
La depreciación es un gasto no en efectivo — realmente no gastas el dinero — pero el IRS lo trata como deducible. El resultado es que los alquileres rentables a menudo muestran una "pérdida en papel" para fines fiscales, protegiendo el ingreso por alquiler o incluso (bajo reglas específicas) otros ingresos.
El truco: cuando vende, entra la "recuperación de depreciación" — la depreciación que tomó regresa como ingreso gravable hasta el 25% federal. El beneficio no es gratis; es un diferimiento. Pero a lo largo de décadas, el compounding fiscal diferido es enormemente valioso, especialmente cuando se combina con intercambios 1031 y step-up al fallecer.
Los estudios de cost segregation aceleran esto aún más — reclasifican partes del edificio en categorías de vida más cortas (5, 7, 15 años) para deducciones más rápidas cargadas al frente. Vale el costo de estudio de $3K–$10K en propiedades sobre $500K en la mayoría de los casos.