Step-up de base al fallecer — la estrategia sucesoria más subutilizada
Si mantiene propiedad apreciada hasta su fallecimiento, sus herederos la reciben a su valor de mercado actual como su base — eliminando la ganancia de capital embebida completamente. Combinado con intercambios 1031 durante la vida, este es el fundamento del patrimonio inmobiliario multigeneracional.
La mecánica: compró una propiedad en 1995 por $300K. Para 2026 vale $1,2M. Si vende, paga ganancias de capital sobre los $900K de apreciación. Si fallece manteniéndola, la base de sus herederos es $1,2M — podrían venderla al día siguiente por $0 en impuesto a ganancias de capital. El impuesto federal sobre el patrimonio puede aplicar en los umbrales muy altos, pero para la mayoría de familias eso no está en juego.
Esto hace que "comerciar hacia arriba vía 1031, mantener hasta la muerte" sea la estrategia canónica de transferencia patrimonial inmobiliaria. Capitaliza con diferimiento durante su vida, luego transfiere las ganancias embebidas a sus herederos libres de impuesto. El IRS solo cobra impuesto sobre ingreso ordinario sobre el ingreso por alquiler a lo largo del camino — la apreciación y la recuperación de depreciación ambas desaparecen al fallecer.
Nota: la ley fiscal cambia. El step-up ha estado periódicamente en el banquillo en el Congreso. La TCJA 2017 lo preservó; la OBBB (2025) lo preservó. Pero cada nueva administración podría revisarlo. El supuesto actual de planificación es que se mantiene en vigor, pero familias de alto patrimonio deberían monitorear.