Estatus de Profesional Inmobiliario (REPS)
Si usted (o su cónyuge) califica como profesional inmobiliario bajo IRC §469(c)(7), todas sus pérdidas de alquiler se vuelven no pasivas — totalmente deducibles contra ingreso W-2 u otro ingreso activo. La barra es alta: 750+ horas/año Y más de la mitad de su tiempo de trabajo en oficios inmobiliarios.
La prueba de dos partes: (1) más de la mitad de sus servicios personales en oficios durante el año fueron en oficios de propiedad real; (2) realizó más de 750 horas de servicios en oficios de propiedad real. Ambas deben ser verdaderas. Para hogares de doble ingreso, solo un cónyuge necesita calificar — el beneficio de pérdida luego aplica a la declaración conjunta.
La estructura clásica: cónyuge de alto ingreso mantiene el trabajo W-2; cónyuge sin ingresos o trabajando medio tiempo califica como el profesional inmobiliario. Los alquileres generan pérdidas en papel a través de depreciación y cost segregation; esas pérdidas compensan el ingreso W-2; el hogar ahorra decenas de miles en impuestos.
El escrutinio del IRS es intenso — documenta cada hora, mantén registros contemporáneos, asegúrate de que el cónyuge calificador realmente sea quien hace el trabajo. Los disparadores de auditoría son comunes; la mecánica técnica importa; un CPA familiarizado con REPS es esencial.