Qué mueve las tasas hipotecarias (y qué no)
Las tasas hipotecarias las mueve el rendimiento del Treasury a 10 años + un "spread hipotecario" (típicamente 1,5–2,5 puntos porcentuales). La Fed fija las tasas de corto plazo, no directamente la de 10 años — pero las expectativas sobre la política de la Fed mueven la de 10 años, que a su vez mueve las hipotecas. Los movimientos de la tasa de la Fed que salen en titulares a menudo no mueven de inmediato las tasas hipotecarias.
El Treasury a 10 años refleja lo que el mercado de bonos espera para la inflación y el crecimiento de la próxima década. Las tasas hipotecarias se ubican por encima porque la hipoteca tiene riesgo de prepago (usted puede refinanciar si las tasas bajan, dejando al prestamista con una inversión de bajo rendimiento), de modo que el spread compensa esa asimetría.
Spread normal: 1,5–2,0%. Entre 2022 y 2024 se amplió a 2,5–3,0% por la debilidad de la demanda de títulos hipotecarios. A 2026 se ha estrechado de vuelta hacia 2,0–2,5%. Si el spread sigue normalizándose, las tasas hipotecarias podrían caer de forma significativa aun sin movimiento del bono a 10 años.
Qué significa en la práctica: no condicione una compra a una reunión de la Fed. Las tasas hipotecarias responden a los datos de inflación (CPI, PPI) y de empleo (el reporte mensual de empleo) más que a los anuncios de la Fed. La decisión que intenta tomar es "¿comprar ahora o esperar?" — vea la calculadora sobre eso, que modela la cuenta directamente.