Caribe y Centroamérica — residencial de marca a escala
El residencial de lujo en Costa Rica creció 14,7% interanual en 2024. La cartera de residencial de marca en República Dominicana —Ritz-Carlton Reserve Cap Cana, St. Regis Cap Cana, JW Marriott Miches, AC Hotel Cap Cana— es la más grande del Caribe. Son los destinos de cabecera para residencial tropical denominado en USD con infraestructura institucional respaldada por hotelera reconocida.
La prima estructural del residencial de marca —33% global según Knight Frank, 39% en plazas turísticas— se encuentra aquí a una escala difícil de replicar. Las residencias respaldadas por marca aportan administración de alquiler, dotación de personal, seguridad y liquidez de reventa que la propiedad independiente no logra igualar.
Costa Rica: Península de Osa, Papagayo, Nosara y Santa Teresa concentran el segmento de lujo. Democracia estable, marco legal sólido para propiedad extranjera y ninguna restricción inmobiliaria específica para no residentes. El impuesto predial es muy bajo; la ganancia de capital tributa al 15% para no residentes.
República Dominicana: Cap Cana (área de Punta Cana) opera como polo institucional; Casa de Campo (La Romana) sigue siendo la plaza de lujo consolidada. Zonas con incentivos fiscales generosos —designación CONFOTUR—. El riesgo cambiario es relevante (DOP/USD), aunque el residencial institucional y de alta gama se cotiza y transacciona en USD.