Industrial mexicano — la durabilidad del nearshoring
El inventario industrial de México llegó a 109 millones de m² en el 3T de 2025 (+5% interanual). La vacancia trepó a 4,8 millones de m² mientras se digiere el auge especulativo de 2022–2023. La frontera norte (Tijuana, Reynosa) registró absorción neta negativa. Monterrey y CDMX siguen como motores de demanda, con rentas que subieron ~50% en cinco años.
El viento de cola estructural —la reconfiguración global de la cadena de suministro fuera de China— sobrevive a varios cambios de administración tanto en Washington como en Ciudad de México. La renegociación del USMCA en 2026 es una variable identificada que podría afectar de forma material el pipeline de capex en el corto plazo.
Para el capital de family office, la posición de mayor convicción consiste en mantener exposición Clase A en Monterrey y CDMX, y evitar los submercados fronterizos boom-bust donde el inventario especulativo seguirá digiriéndose hasta 2027. La vacancia en Clase A primaria de Monterrey y CDMX se mantuvo por debajo del 4% incluso durante la corrección fronteriza.
Para el inversionista individual: la compra directa industrial en México es, en la práctica, inaccesible (tickets mínimos altos, complejidad de gobierno corporativo). Las FIBRAs —los REITs mexicanos— ofrecen la vía cotizada. FIBRA Prologis (FIBRAPL14) es la mayor en industrial puro; FIBRA Macquarie es más diversificada.