Fundamento

El Manual del Propietario y Operador de Hoteles

Primera edición · 213 páginas · 30 capítulos · 6 apéndices

Cada cifra de este libro se calcula con un solo motor en Python, re-derivado de forma independiente por un verificador aparte — 84 de 84 verificaciones aprobadas. Las Partes I y II — los siete capítulos que responden “¿me conviene tener uno?” — se leen gratis abajo y se descargan como un extracto de 51 páginas desde la ruta de comprar un hotel. La edición completa de 30 capítulos, los seis apéndices y los tres archivos desarrollados están incluidos con Fundamento Pro.

La edición completa

Los 30 capítulos, seis apéndices y los tres archivos desarrollados — la adquisición del Hotel A, el año completo USALI del Hotel B y el pro forma de desarrollo. 213 pág. · EN

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¿Aún no está listo para comprometerse? Las Partes I y II son gratis. Obtener el extracto gratis →

PARTE I

Fundamentos

Qué es realmente un hotel, y los números que lo rigen.

  1. 01

    Un negocio disfrazado de edificio

    Un hotel es un negocio operativo garantizado por un inmueble; toda consecuencia de este libro — valor, impuestos, deuda, personal, salida — se deriva de esa división.

  2. 02

    La escalera de métricas

    Cinco números rigen toda decisión hotelera — índice de RevPAR, margen de GOP, NOI después de una reserva declarada, DSCR y retorno sobre efectivo invertido; todo lo demás es comentario sobre uno de los cinco.

    Corra la aritmética →
  3. 03

    USALI: el idioma operativo

    Aprenda un solo formato de estado financiero y todo hotel se vuelve comparable — ese es el propósito entero de USALI, y la 12ª edición revisada (obligatoria desde el 1 de enero de 2026) es la versión que habla este libro.

  4. 04

    Leer el trato: términos que cambian el resultado

    Precio por habitación, múltiplo de ingreso por habitación, comp set, bandera, PIP, HMA, key money — cada término es un número que mueve el precio, y este capítulo cotiza cada uno.

PARTE II

¿Me Conviene Tener un Hotel?

La única pregunta que importa antes que cualquier otra.

  1. 05

    Las cuatro vías de entrada

    Directa, con marca, REIT o fondo — mientras más lejos se sitúe de la recepción, mayor parte del retorno es comisión de alguien más; el neto de cada vía se calcula aquí sobre flujos de caja fechados.

    Corra la aritmética →
  2. 06

    La carga operativa real

    Los arrendamientos de apartamentos se reprecian cada año; las habitaciones de hotel se reprecian cada noche — ese solo hecho es el trabajo, la volatilidad y la prima de retorno, y no respeta sus demás compromisos.

  3. 07

    Cuánto le corresponde a la hotelería

    Los hoteles ganan una asignación minoritaria dimensionada para sobrevivir una caída de RevPAR del tamaño de 2020 sin una venta forzada; el historial de caídas (2001, 2008–09, 2020) se reimprime para que el dimensionamiento sea suyo.

PARTE III

Comprar Uno

Seis capítulos, una sola disciplina: ningún número entra a la decisión sin haberse reconstruido desde evidencia primaria.

  1. 08

    Analizar desde el reporte STAR y el estado de resultados

    Normalice los estados del vendedor a USALI antes de creer en cualquiera de ellos — los últimos doce meses son un relato hasta que el comp set lo confirme.

  2. 09

    Mercado y demanda

    Un hotel es una apuesta a sus generadores de demanda; nómbrelos, féchelos y revise el pipeline de oferta antes de suscribir una porción de ellos.

  3. 10

    Cuánto vale un hotel

    Capitalice el NOI después de una reserva real, verifique el precio por habitación como sanity-check, deje que los flujos de caja fechados carguen el peso — y recuerde que el precio compra un negocio en marcha, que el impuesto predial y la depreciación tratan muy distinto de un edificio.

  4. 11

    Financiarlo

    Usted pedirá 65%; el DSCR y el debt yield le entregarán cerca de 51% en nuestro ancla — dimensione el préstamo por la restricción vinculante antes de la carta de intención, no después.

  5. 12

    Diligencia y cierre

    El PIP es el término de precio que el corredor no imprimió; la diligencia es donde lo encuentra, y el cierre es donde el vendedor lo comparte.

  6. 13

    Construir o convertir uno

    El desarrollo paga un margen sobre comprar uno estabilizado solo cuando el terreno, la rampa de arranque y los años se cotizan con honestidad — el caso lateral lo cotiza a los tres.

PARTE IV

El Problema de las Tres Partes

Propietario, marca, administrador.

  1. 14

    Economía de franquicias

    En nuestra posada de 12 habitaciones, la bandera debe elevar el RevPAR 19.8% (de $121.78 a $145.89) antes de que una pila de comisiones del 11.9% se pague sola — mientras que abandonar una bandera existente solo conviene dentro de un give-back del 14.2%; corra la aritmética en ambas direcciones antes de firmar cualquiera de las dos.

    Corra la aritmética →
  2. 15

    Contratos de administración

    Un HMA es derecho de agencia disfrazado de carta de comisiones — base más incentivo por el sistema de alguien más; haga reales la prueba de desempeño, la prioridad del propietario y la salida antes de que la luna de miel se los cotice por usted.

  3. 16

    Asset management: el trabajo real del propietario

    Tener un hotel es un trabajo mensual incluso cuando no lo opera usted; la revisión del propietario de este capítulo es ese trabajo, en noventa minutos, con las doce preguntas en orden.

PARTE V

Operarlo por los Números

  1. 17

    Habitaciones

    El revenue management es aritmética de desplazamiento, no misticismo — y una comisión es un recorte de tarifa que usted aceptó de antemano; el capítulo cotiza la mezcla de canales que realmente tiene.

  2. 18

    Labor: la línea que lo define todo

    La nómina es el estado de resultados del hotel: dote de personal según el pronóstico, mida el costo por habitación ocupada, y aplique el tip credit como lo escribe la ley, no como lo repite el folclor.

  3. 19

    A&B y otros ingresos: el capítulo honesto

    La mayoría del A&B hotelero gana menos que el espacio que ocupa; opérelo donde llene habitaciones, redúzcalo o arriéndelo donde no, y deje que el cronograma del departamento sea el árbitro.

  4. 20

    No distribuidos y fijos

    Las líneas que nadie promociona — A&G, POM, energía-agua-residuos, seguros, impuesto predial — deciden si una buena línea de ingresos se convierte en un buen año.

  5. 21

    Flow-through

    Cuando el RevPAR se mueve, el flow-through es el número que dice si la administración se ganó el año — y la ocupación de equilibrio, calculada para ambas anclas, es el número que dice cuánto margen tiene para equivocarse.

PARTE VI

¿Cuánto Voy a Deber?

  1. 22

    La pila fiscal del hotel

    Cinco impuestos tocan un hotel — renta, hospedaje, predial, nómina, ventas — y solo uno de ellos espera a que haya utilidad; un año desarrollado en cada ancla, cada convención etiquetada.

  2. 23

    Diferimiento y protección fiscal

    Los hoteles son la clase de activo de segregación de costos por excelencia — una porción grande de vida corta, desarrollada a VPN con cada supuesto impreso, la utilización de pérdidas pasivas declarada, y la recaptura cotizada en la salida en vez de descubierta ahí.

  3. 24

    Cómo tenerlo

    Opco/propco trata tanto de empleados y demandas como de impuestos: separe el negocio que contrata de la entidad que es dueña, y deje que cuatro condiciones — no el folclor — decidan cuándo la estructura justifica su costo.

PARTE VII

Tenerlo Bien

  1. 25

    Los siete riesgos hoteleros, cada uno con un número

    Un riesgo sin un umbral es una preocupación, no un control; cada uno de los siete recibe una métrica, un umbral y la decisión que el umbral dispara.

  2. 26

    Seguros y clima: el nuevo underwriting

    La interrupción de negocio es la cobertura que los hoteles realmente usan — cómprela hasta el mes de cierre que cotiza el ejemplo desarrollado, y lea los deducibles porcentuales antes de que lo haga el viento.

  3. 27

    El tablero del propietario

    Doce números, mensuales, noventa segundos — cada uno con una definición del Apéndice A, un umbral y la acción que el umbral dispara.

  4. 28

    Los doce errores hoteleros más costosos

    Cada error de este registro está cotizado sobre nuestros dos hoteles — saltarse el escrow del PIP, dotar personal con esperanza, confundir GOP con caja, gastarse la reserva — y el más barato de ellos cuesta más que cualquier consejo.

PARTE VIII

La Salida

  1. 29

    Mantener, refinanciar, vender o intercambiar

    Cuatro puertas, una propiedad, los mismos hechos, XIRR en cada una — la respuesta es un número, no un ánimo, y cambia más con el mercado de deuda que con el hotel.

  2. 30

    Vender bien

    Un hotel se vende como negocio en marcha: el data room, el reloj de la ley WARN, las transferencias de licencias y la negociación del PIP deciden su neto tanto como el precio.