Regulación y política — qué cambió y qué viene
El control de rentas se expandió (Oregón, California, Nueva York, Washington). El acuerdo antitrust de RealPage (noviembre de 2025) terminó con el spread operativo de los primeros adoptantes del revenue management. La Ley OBBB (julio de 2025) hizo permanentes las Opportunity Zones. La divulgación ESG se amplió en Europa, pero se replegó en la regulación de la SEC en EE.UU.
RealPage / antitrust: el DOJ presentó una demanda antitrust en 2024 y alcanzó un acuerdo propuesto el 24 de noviembre de 2025. Bajo el consent decree, RealPage no puede usar en tiempo de ejecución datos no públicos y competitivamente sensibles de arrendadores rivales, no puede entrenar con datos de menos de 12 meses de antigüedad ni construir modelos a escala sub-estatal. Greystar acordó por separado pagar $50M en una class action más $7M repartidos entre nueve estados. El estado de Nueva York promulgó una norma inédita que trata la agrupación de datos entre múltiples arrendadores como antitrust, sin importar si los insumos son públicos o no.
OBBB / Opportunity Zones: la P.L. 119-21 (firmada el 4 de julio de 2025). Elimina el sunset del 31 de diciembre de 2026. Ciclo rolling de redesignación de 10 años. Incentivos mejorados para los Qualified Rural Opportunity Funds: step-up de base de 30% a los cinco años (frente a 10% no rural); umbral de mejora sustancial de 50% (frente a 100%).
ESG: la SFDR (Reglamento de Divulgación de Finanzas Sostenibles de la UE) y la CSRD (Directiva de Reporte de Sostenibilidad Corporativa) se ampliaron de forma material en Europa. La regulación ESG de la SEC en EE.UU. se replegó bajo la administración de 2025. Los gestores globales ahora llevan dos vías de reporte. El reporte de la Local Law 97 de Nueva York comenzó el 1 de enero de 2024 con ~50.000 edificios cubiertos; ~9% superó su tope de 2024 y se proyecta que ~57% supere su tope de 2030.