House hacking — la estrategia de entrada
Compre una propiedad de 2 a 4 unidades con financiamiento de ocupante (FHA al 3,5% de cuota inicial, VA al 0% para veteranos elegibles), viva en una unidad y alquile las demás. La renta suele cubrir la mayor parte o la totalidad de la hipoteca. Repita cada año para construir un portafolio con capital mínimo.
El house hacking es la estrategia de mayor apalancamiento al alcance del inversionista inmobiliario primerizo. Las condiciones del préstamo de ocupante (FHA al 3,5% de inicial, VA al 0%) son muy superiores a las de propiedad de inversión (20–25% de inicial). Solo se obtienen viviendo en la propiedad — por al menos un año, según los acuerdos.
Tras un año, puede mudarse al siguiente house hack y convertir el primero en inversión pura. Repetido varias veces entre los veinte y los treinta años de edad, construye un portafolio de alquiler sustancial casi sin capital. La contrapartida: hay que estar dispuesto a vivir en (y probablemente renovar) un edificio multifamiliar durante la primera década de creación de patrimonio.
La selección de la propiedad importa más que en cualquier otra estrategia. Conviene buscar: 2 a 4 unidades (califica para financiamiento residencial); que la unidad donde vivirá sea la más grande y la mejor; que las rentas de las otras unidades cubran 70–100% de la hipoteca completa; y que el edificio esté en un mercado donde de verdad quiera vivir.