Cómo evaluar una propiedad de renta — cinco cifras
Cinco cifras: precio de compra (por comparables), ingreso bruto por renta (Rentometer + comparables locales), gastos operativos (30–55% del bruto), Ingreso Operativo Neto (bruto − gastos operativos) y los dos rendimientos — cap rate (NOI ÷ precio) y cash-on-cash (flujo de caja ÷ efectivo invertido).
Los gastos operativos de una vivienda unifamiliar de renta corren entre 30–50% de la renta bruta; el multifamiliar pequeño, 35–55%. Desconfíe de una suscripción que asuma 20–25% — casi con seguridad le falta partidas. Incluya: impuesto predial (0,5–2,5% del valor), seguro ($1,2K–$3K típico), mantenimiento (1–2% del valor), reservas de capital (1% del valor para techo, HVAC y calentador), administración (8–12% de la renta si la contrata), desocupación (5–10%), HOA y servicios (si los paga el arrendador).
El cap rate es el rendimiento todo en efectivo — su NOI ÷ precio de compra. Rangos típicos en 2026: 5–7% en mercados estables, 6–8% en mercados de crecimiento, 7–10% en los de mayor riesgo o en declive. El cash-on-cash es la versión apalancada — flujo de caja después de la hipoteca ÷ efectivo invertido. Apunte a 6–12% para una renta apalancada típica. Por debajo de 5%, pagó de más o financió mal; por encima de 15%, tuvo suerte o está pasando por alto un riesgo.
Dos viejas reglas prácticas: la regla del 1% dice que la renta mensual debería ser ~1% del precio (rara vez se cumple en mercados caros); la regla del 50% dice que los gastos no hipotecarios promedian ~50% de la renta bruta en el tiempo. Úselas como contraste rápido, no como fórmula.