Financiar una propiedad de inversión
El financiamiento de inversión difiere del de residencia principal: 20–25% de cuota inicial (frente a 5–20%), tasa ~0,5–0,75 puntos más alta, mayor escrutinio del DTI. Tipos de préstamo: convencional a 30 años, a 15 años, ARMs, portfolio, DSCR, hard money/puente y cash-out refi.
El convencional a 30 años fijo es el más común — un financiamiento a tasa fija de largo plazo protege contra alzas de tasa. El fijo a 15 años tiene menor tasa y amortización más rápida, pero peor flujo de caja. Las ARMs solo tienen sentido si planea vender o refinanciar antes de que termine el período fijo.
Los préstamos portfolio (el prestamista conserva el préstamo en lugar de venderlo a Fannie/Freddie) sirven para situaciones no conformes. Los préstamos DSCR se suscriben sobre el flujo de caja de la propiedad y no sobre el ingreso del prestatario — útiles para deudores con DTI alto y portafolios grandes, pero con una prima de tasa.
Hard money / puente: corto plazo, tasa alta. Adecuado para value-add o BRRRR (comprar-rehabilitar-rentar-refinanciar). Inadecuado para tenencias de largo plazo. Cash-out refinance: el mecanismo estándar para retirar patrimonio y financiar la siguiente compra.