Financiar un hotel — las tres restricciones que realmente dimensionan el préstamo
La deuda hotelera se dimensiona con tres pruebas a la vez — préstamo sobre valor (LTV), cobertura de servicio de deuda (DSCR) y rendimiento de deuda — y la que resulte más estricta fija el monto real, casi nunca la que espera el comprador según el folleto. Pida un apalancamiento del 65% y el mercado probablemente le entregue algo cercano al 50%, con un DSCR de 1.4x o mejor haciendo la mayor parte de la restricción. En el extremo pequeño, el financiamiento SBA 504/7(a) es una vía real con su propia aritmética de cobertura, más estricta.
Tres restricciones corren en paralelo en un préstamo hotelero: el LTV (un techo sobre el monto según el valor de avalúo), el DSCR (ingreso operativo neto dividido entre el servicio de deuda anual, con mínimos típicos de 1.25–1.4x) y el rendimiento de deuda (NOI dividido entre el monto del préstamo, un piso de protección del prestamista independiente del avalúo). Gana la que produce la cifra más pequeña — los negocios hoteleros están mucho más a menudo restringidos por DSCR que por LTV, porque el NOI hotelero es más volátil de lo que asume la tasa de capitalización de un tasador.
En una propiedad trabajada de $14.72M, las restricciones vinculantes dimensionan el préstamo en $7,514,587 sobre aproximadamente 51% de LTV — muy por debajo de una solicitud nominal del 65% — con un DSCR de 1.4x, un rendimiento de deuda de 11.77% y $631,597 de servicio de deuda anual. Cada 100 puntos básicos de tasa mueve el monto en un orden de magnitud comparable, así que el momento de fijar la tasa no es un detalle menor en un financiamiento hotelero.
En el extremo pequeño — típicamente por debajo de unas 100 habitaciones o un perfil de propietario-operador — los programas SBA 504 y 7(a) son una vía real, pero cargan su propia aritmética de cobertura más estricta: en el mismo caso, un préstamo dimensionado por SBA de $1,989,000 produce un DSCR de solo 0.5827x por sí solo, razón por la cual las estructuras SBA normalmente se combinan con un préstamo convencional en primer lugar y no se usan solas.