Data centers — la tesis de crecimiento más fuerte
El sector inmobiliario de crecimiento más rápido. La demanda impulsada por la IA llevó la vacancia a 1% en 2024 y la sostuvo allí durante 2025; las rentas subieron 9% en 2025. Para el individuo, accesible solo vía REITs (Digital Realty, Equinix). La concentración de inquilinos en ~10 hyperscalers es el riesgo estructural.
Los cinco mayores hyperscalers (Amazon, Microsoft, Google, Meta, Oracle) anunciaron $710 mil millones de capex planeado para 2026. Se proyecta que la capacidad de data centers de EE.UU. suba de ~30 GW en 2025 a más de 90 GW hacia 2030 — un CAGR de 22%.
La energía se ha vuelto la restricción que ata, no el capital. Los plazos de conexión a la red promedian ahora cuatro años o más en los hubs principales. La subasta de capacidad 2025/2026 de PJM se fijó en $14,7 mil millones frente a $2,2 mil millones del año previo. ERCOT monitoreaba más de 233 GW de solicitudes de interconexión de cargas grandes a diciembre de 2025 — 300% más que en 2024.
Para el individuo: Digital Realty (DLR) y Equinix (EQIX) son los grandes REITs públicos puros. Ambos cotizan a múltiplos P/FFO altos que reflejan el crecimiento — y el riesgo de concentración si el capex de IA se retrae.