Founding-member pricing — locked for life. First 1,000 Pro members lock in $99/year · first 500 Premier members lock in $890/year. See pricing → Precios de miembro fundador — fijos de por vida. Los primeros 1,000 Pro fijan $99/año · los primeros 500 Premier fijan $890/año. Ver precios →

Fundamento

Torres de telefonía y REITs de especialidad

No son inmuebles en el sentido convencional, pero se reportan como REITs. American Tower (AMT), Crown Castle (CCI), SBA Communications (SBAC). La demanda se sostiene en el 5G y el crecimiento continuo de datos móviles — aunque más lento que en el pico.

Los REITs de torres son dueños de la infraestructura física en la que los operadores móviles arriendan espacio para sus antenas. Contratos de largo plazo (5–10+ años), cláusulas de escalamiento y costos operativos muy bajos — una vez construida la torre, el costo marginal de sumar un segundo o tercer inquilino es casi nulo, y cada nuevo inquilino es casi todo margen.

Riesgo: la consolidación de operadores reduce el número de inquilinos y el poder de fijación de precio. AT&T, Verizon y T-Mobile han racionalizado sus portafolios de sitios desde 2020; el crecimiento se ha desacelerado frente a los años de pico.

Otros REITs de especialidad que conviene conocer: American Tower (AMT) para torres; Iron Mountain (IRM) para almacenamiento de registros + data centers; VICI Properties (VICI) para inmuebles de juego (propiedades de Caesars, MGM); Lamar Advertising (LAMR) para publicidad exterior.

#American Tower#Crown Castle#specialty REIT

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Renta unifamiliar (SFR)

La forma más común de inmueble directo para el individuo. La demanda es duradera (siempre hace falta vivienda), hay financiamiento disponible y las propiedades son fáciles de entender. Apunte a un cap rate de 6–10% y un cash-on-cash de 5–12%, en mercados con relaciones precio-renta razonables.

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Alquileres de corto plazo (Airbnb) — el comodín regulatorio

El alquiler vacacional puede generar 1,5–3× el bruto del alquiler de largo plazo — pero los costos operativos son más altos, la desocupación es mayor (50–70% de ocupación es lo normal), la administración corre entre 20–35% del bruto, y el riesgo regulatorio es la mayor amenaza individual a toda la tesis de inversión.

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Multifamiliar pequeño (2–4 unidades)

Dúplex, tríplex y cuádruplex son un paso atractivo después de la unifamiliar. Califican para financiamiento de ocupante si vive en una unidad. Diversifican el riesgo de un solo inquilino. Son el ladrillo de construcción de la estrategia de "house hack".

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Propiedad comercial pequeña

Retail de strip, oficina pequeña, industrial/flex pequeño. Mayor sofisticación que lo residencial — el crédito del inquilino pesa más, los contratos son de 5–10 años (frente a 1), la desocupación puede durar mucho más y las mejoras al inquilino al firmar el contrato pueden ser sustanciales.