What is this hotel worth?¿Cuánto vale este hotel?

Three methods, one defensible range: cap the NOI after a real FF&E reserve, sanity-check per-key against comps — a screen, never a valuation on its own — and let a 10-year DCF on year-by-year cash flows carry the weight. Tres métodos, un rango defendible: capitalice el NOI después de una reserva real de FF&E, verifique el precio por habitación contra comparables como sanity-check — nunca como valuación por sí sola — y deje que un flujo de caja descontado a 10 años cargue el peso.

This tool builds a defensible value range from three independent methods, not one number dressed up three ways. The income approach caps normalized NOI — earnings after a real 4% FF&E reserve, not the inflated trailing-twelve a seller's package often shows — across this library's stated 5.75%–6.50% range, since even a small move in the cap rate swings value by six figures on a mid-size property. The per-key screen checks the price against comparable sales on a per-room basis; it is a sanity check on the other two methods, never a valuation on its own, because two hotels at the same per-key price can carry very different NOI.

The 10-year DCF carries the most weight of the three: it discounts dated, year-by-year cash flows at this library's stated 9.5% rate, grows NOI at 3% annually, and exits on a 6.5% cap — so the value it returns reflects the hold, not just the moment of purchase. A valuation that cannot say where all three methods land, and why, is not finished.

Esta herramienta construye un rango de valor defendible con tres métodos independientes, no una sola cifra disfrazada tres veces. El método de ingreso capitaliza el NOI normalizado — ganancias después de una reserva real de FF&E del 4%, no el trailing-twelve inflado que suele mostrar el paquete de un vendedor — dentro del rango declarado de esta biblioteca de 5.75%–6.50%, porque incluso un movimiento pequeño en la tasa de capitalización mueve el valor en seis cifras en una propiedad mediana. La prueba por habitación verifica el precio contra ventas comparables sobre una base por cuarto; es una verificación de sanidad sobre los otros dos métodos, nunca una valuación por sí sola, porque dos hoteles al mismo precio por habitación pueden cargar un NOI muy distinto.

El DCF a 10 años es el que más peso carga de los tres: descuenta flujos de caja año por año, a la tasa declarada del 9.5% de esta biblioteca, crece el NOI 3% anual, y sale con un cap del 6.5% — así que el valor que arroja refleja la tenencia completa, no solo el momento de la compra. Una valuación que no puede decir dónde caen los tres métodos, y por qué, no está terminada.

Frequently askedPreguntas frecuentes

Why does this tool compute three different values instead of one?¿Por qué esta herramienta calcula tres valores distintos en lugar de uno?

Because any single method can be gamed, or simply wrong, on its own. A cap rate applied to an inflated NOI overstates value; a per-key comp ignores how much a specific property actually earns; a DCF built on optimistic growth assumptions can justify almost any price. Running all three and comparing where they land is what turns a number into a defensible range.Porque cualquier método por sí solo se puede manipular, o simplemente estar equivocado. Una tasa de capitalización aplicada a un NOI inflado sobreestima el valor; un comparable por habitación ignora cuánto gana realmente esa propiedad; un DCF construido sobre supuestos de crecimiento optimistas puede justificar casi cualquier precio. Correr los tres y comparar dónde caen es lo que convierte una cifra en un rango defendible.

What is 'normalized NOI', and why does it move the cap rate so much?¿Qué es el “NOI normalizado” y por qué mueve tanto la tasa de capitalización?

Normalized NOI is earnings after real, ongoing costs a seller's trailing-twelve statement often understates or omits — most commonly the FF&E reserve. This library's own worked example moved a broker-quoted 8.8% cap rate to 6.0% after five ordinary, disclosed adjustments; that bridge, not the property tour, is what underwriting actually is.El NOI normalizado son las ganancias después de costos reales y recurrentes que el estado trailing-twelve de un vendedor suele subestimar u omitir — el más común es la reserva de FF&E. El ejemplo propio de esta biblioteca movió una tasa de capitalización cotizada por el corredor de 8.8% a 6.0% después de cinco ajustes ordinarios y declarados; ese puente, no el recorrido por la propiedad, es lo que realmente es la suscripción.

Is the per-key number a valuation on its own?¿La cifra por habitación es una valuación por sí sola?

No, and treating it as one is a common and expensive mistake. Per-key comps show what similar rooms recently traded for, not what this specific property earns. Two 92-key hotels at the same per-key price can carry very different NOI, debt capacity, and exit value — which is why this tool treats per-key as a screen against the other two methods, never a method in itself.No, y tratarla como tal es un error común y costoso. Los comparables por habitación muestran cuánto se pagó recientemente por cuartos similares, no cuánto gana esta propiedad específica. Dos hoteles de 92 habitaciones al mismo precio por cuarto pueden tener un NOI, una capacidad de deuda y un valor de salida muy distintos — por eso esta herramienta trata el precio por habitación como una prueba sobre los otros dos métodos, nunca como un método en sí mismo.

What discount rate and exit cap does the DCF use?¿Qué tasa de descuento y cap de salida usa el DCF?

This library's stated convention: 3% annual NOI growth, a 9.5% discount rate, a 10-year hold, and a 6.5% exit cap. Those are declared assumptions, not hidden constants — change the inputs above and the DCF recomputes on your numbers, not a generic template.La convención declarada de esta biblioteca: 3% de crecimiento anual del NOI, una tasa de descuento de 9.5%, una tenencia de 10 años y un cap de salida de 6.5%. Son supuestos declarados, no constantes ocultas — cambie los datos de arriba y el DCF se recalcula con sus propios números, no con una plantilla genérica.

Requiere el plan Pro

Capitalice el NOI después de una reserva real, verifique el precio por habitación contra comparables — nunca como la valuación misma — y vea un flujo de caja descontado a 10 años. Incluido en Pro y planes superiores.

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