Can the P&L carry the loan?¿Aguanta el préstamo el P&L?

Size the loan by whichever of three constraints binds first, then stress it: the balance at the end of a 10-year term against your refinance capacity, the revenue cushion before a sweep covenant trips, and — at the small end — the SBA 504/7(a) alternative. Dimensione el préstamo por la primera de tres restricciones que se cumpla, y luego sométalo a estrés: el saldo al final de un plazo de 10 años frente a su capacidad de refinanciamiento, el margen de ingreso antes de que se dispare un covenant de barrido, y — en el extremo pequeño — la alternativa SBA 504/7(a).

Hotel debt is not sized off a single ratio. This calculator runs three constraints in parallel — loan-to-value (LTV), debt-service coverage (DSCR), and debt yield — using this library's stated financing convention (max 65% LTV, a 1.40x DSCR floor, a 10% debt-yield floor), and reports whichever one actually caps the loan. Most owners expect LTV to be the ceiling; in practice it rarely is. On a stabilized property, debt-service coverage or debt yield usually binds first, which is why the amount a lender quotes on the phone often shrinks once underwriting runs the numbers.

Two stress checks go beyond the initial sizing. The balloon test compares the loan balance still owed at the end of a 10-year term against a realistic refinance capacity — the gap between the two, not the payment today, is what decides whether year 10 is a formality or a scramble. The covenant-trip cushion shows how far revenue could fall before a cash-sweep covenant, typically triggered near 1.20x DSCR, pulls excess cash out of the owner's hands. At the small end of the market, the calculator also prices the SBA 504/7(a) alternative, which this library's stated convention runs at 85% LTV over 25 years — materially more leverage than a conventional commercial loan allows an owner-operator.

La deuda hotelera no se dimensiona con una sola razón. Esta calculadora corre tres restricciones en paralelo — relación préstamo-valor (LTV), cobertura de servicio de deuda (DSCR) y rendimiento de deuda — con la convención de financiamiento declarada de esta biblioteca (65% de LTV máximo, un piso de DSCR de 1.40x, un piso de rendimiento de deuda de 10%), y reporta cuál de las tres termina limitando el préstamo. La mayoría de los propietarios espera que el LTV sea el techo; en la práctica casi nunca lo es. En una propiedad estabilizada, la cobertura de servicio de deuda o el rendimiento de deuda suelen vincular primero, y por eso el monto que un prestamista cotiza por teléfono suele reducirse una vez que la suscripción corre los números.

Dos pruebas de estrés van más allá del dimensionamiento inicial. La prueba de balloon compara el saldo del préstamo que aún se debe al final de un plazo de 10 años contra una capacidad de refinanciamiento realista — la brecha entre ambos, no la cuota de hoy, es lo que decide si el año 10 es un trámite o un apuro. El margen antes del covenant muestra cuánto podría caer el ingreso antes de que un covenant de barrido de caja, que típicamente se dispara cerca de 1.20x DSCR, retire el efectivo excedente de las manos del propietario. En el extremo pequeño del mercado, la calculadora también cotiza la alternativa SBA 504/7(a), que la convención declarada de esta biblioteca sitúa en 85% de LTV a 25 años — un apalancamiento sensiblemente mayor al que permite un préstamo comercial convencional para un propietario-operador.

Frequently askedPreguntas frecuentes

What loan-to-value can I actually get on a hotel?¿Qué LTV puedo conseguir realmente en un hotel?

Less than the quote you hear on the phone implies. This library’s convention caps at 65% LTV, but debt-service coverage and debt yield usually bind before LTV does — so the number that survives underwriting is typically lower than the ceiling a broker first mentions.Menos de lo que sugiere la cotización que escucha por teléfono. La convención de esta biblioteca tiene un tope de 65% de LTV, pero la cobertura de servicio de deuda y el rendimiento de deuda suelen vincular antes que el LTV — así que la cifra que sobrevive a la suscripción suele ser menor que el techo que un corredor menciona primero.

Why does the loan's tenth year matter if the amortization runs 25 years?¿Por qué importa el año diez del préstamo si la amortización corre a 25 años?

Because most hotel loans mature — come fully due — at year 10, well before the 25-year amortization schedule finishes paying it off. The balance still owed at that point has to be refinanced, paid down, or sold against, which is what the balloon test in this tool prices years ahead of the actual maturity date.Porque la mayoría de los préstamos hoteleros vence — se hace exigible en su totalidad — en el año 10, mucho antes de que termine el calendario de amortización a 25 años. El saldo que aún se debe en ese momento hay que refinanciarlo, pagarlo o venderlo contra él, que es justo lo que la prueba de balloon de esta herramienta cotiza años antes de la fecha real de vencimiento.

What triggers a cash-sweep covenant?¿Qué dispara un covenant de barrido de caja?

Most hotel loan agreements include a covenant, typically set near 1.20x DSCR, that lets the lender start sweeping excess cash out of the property's account once coverage falls under that line. This tool shows both the revenue drop that would trip it and the dollar cushion still standing between your current numbers and that line.La mayoría de los contratos de préstamo hotelero incluyen un covenant, típicamente fijado cerca de 1.20x DSCR, que permite al prestamista empezar a retirar el efectivo excedente de la cuenta de la propiedad cuando la cobertura cae bajo esa línea. Esta herramienta muestra tanto la caída de ingreso que lo dispararía como el margen en dólares que aún separa sus números actuales de esa línea.

Is SBA financing worth considering for a small hotel?¿Vale la pena considerar financiamiento SBA para un hotel pequeño?

Often, yes, for an owner-operated property. The SBA 504/7(a) programs allow materially higher leverage — this library’s stated convention runs 85% LTV over 25 years — than conventional commercial financing, in exchange for owner-operator requirements a conventional lender would not impose.A menudo sí, para una propiedad operada por su propietario. Los programas SBA 504/7(a) permiten un apalancamiento sensiblemente mayor — la convención declarada de esta biblioteca corre en 85% de LTV a 25 años — que el financiamiento comercial convencional, a cambio de requisitos de propietario-operador que un prestamista convencional no exigiría.

Requiere el plan Pro

Dimensione el préstamo por la restricción vinculante — LTV, DSCR o rendimiento de deuda — vea el riesgo de balloon a 10 años frente a su capacidad de refinanciamiento, el margen antes de que un covenant se dispare, y la alternativa SBA en el extremo pequeño. Incluido en Pro y planes superiores.

Ver todos los planes