Retención FIRPTA y financiamiento con ITIN para el comprador extranjero, 2026

Un comprador extranjero que adquiere una propiedad en Estados Unidos durante 2026 se topa con dos fuentes de fricción distintas que suelen discutirse como si fueran un solo problema. La primera es FIRPTA — la Foreign Investment in Real Property Tax Act —, un régimen de retención que se activa con la venta de un inmueble estadounidense por parte de un extranjero, no con la compra. La segunda es el financiamiento: quien no tiene número de Seguro Social generalmente necesita un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) para obtener una hipoteca, y ese requisito lo saca por completo del mercado hipotecario convencional, con condiciones muy distintas a las de un banco tradicional. Ambos temas afectan al mismo comprador, pero en momentos distintos. FIRPTA gobierna la salida — la eventual venta —, a menudo años antes de que esa venta ocurra, y solo se convierte en un problema legal inmediato para el comprador en un caso puntual: si el vendedor de esa misma operación también es extranjero, el código tributario convierte al comprador en agente de retención, con responsabilidad personal si lo hace mal. El financiamiento, en cambio, es un problema del presente, se resuelve en el proceso de suscripción del crédito, y determina tanto el monto del enganche como el costo real del préstamo.

Conforme a la Sección 1445 del Código de Rentas Internas (IRC), la tasa estándar de retención FIRPTA sobre la disposición de un interés inmobiliario estadounidense por parte de un extranjero es del 15% del monto realizado — es decir, el precio bruto de venta, no la ganancia del vendedor —, según la guía de retención FIRPTA del IRS, vigente en su actualización de julio de 2026. Esa tasa baja en un solo escenario, pero es el que cubre la mayoría de las operaciones individuales: las instrucciones del Formulario 8288 del IRS (revisadas en enero de 2026) fijan una retención reducida del 10% cuando el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia y el monto realizado es de $1 millón o menos, y eliminan la retención por completo cuando una o más personas físicas adquieren la propiedad para uso como residencia y el monto realizado es de $300,000 o menos. Por encima de $1 millón, o cuando el comprador no adquiere la propiedad con fines residenciales, se aplica el 15% completo sobre el precio total de venta. El agente de retención — normalmente el comprador o el agente de cierre que actúa en su representación — debe presentar el Formulario 8288 y remitir el monto retenido al IRS a más tardar el día 20 después de la fecha de traspaso; las instrucciones son explícitas en que la Sección 6651 impone sanciones por presentación o pago tardíos. Como la retención se calcula sobre el precio de venta y no sobre la ganancia real, un vendedor que en los hechos debe poco impuesto sobre ganancias de capital puede de todos modos ver retenido entre el 10% y el 15% del valor total de la operación hasta que presente su declaración y se procese el reembolso.

El IRS enumera diez circunstancias en las que no corresponde retener bajo FIRPTA. La que la mayoría de los compradores individuales termina usando es la excepción por precio de residencia descrita arriba. Más allá de esa, según la guía de excepciones del IRS, tampoco corresponde retener cuando el vendedor certifica por escrito que no es una persona extranjera, cuando el monto realizado en la transferencia es cero, cuando una corporación doméstica certifica que el interés transferido no es un interés inmobiliario estadounidense, cuando la operación califica para tratamiento de no reconocimiento bajo el código tributario o un tratado aplicable, o cuando el IRS ya emitió un certificado de retención que reduce o elimina la retención. Esta última vía — la del certificado — es la que un vendedor con exposición real a ganancias debería estar tramitando antes del cierre, no algo que se resuelve llenando un formulario en la mesa de cierre: exige una solicitud previa ante el IRS mediante el Formulario 8288-B, presentada justamente para reducir o eliminar la retención, y el certificado tiene que existir para la fecha de traspaso si se quiere que cambie lo que efectivamente se retiene.

Vale la pena ser directo sobre la parte que genera confusión: FIRPTA no se activa por el acto de comprar. Un extranjero que adquiere una propiedad en Estados Unidos no debe nada bajo FIRPTA en ese cierre, punto. Lo que sí puede cambiar en el momento de la compra es el estatus del comprador como agente de retención, si la contraparte que le vende también es extranjera. Y lo que debería cambiar en ese momento es la planificación del comprador, porque el precio pagado y el uso previsto — residencia frente a inversión — son exactamente los datos que determinarán, en la eventual venta, si esa operación no retiene nada, retiene el 10% o retiene el 15% del precio total mientras se resuelve después la obligación tributaria real. Un comprador que documenta el uso previsto y mantiene el precio de adquisición a la vista de los umbrales de $300,000 y $1 millón está tomando una decisión con consecuencias a años vista, no llenando un trámite.

Un ITIN es un número de nueve dígitos que el IRS emite con fines de declaración de impuestos federales para personas que no califican para un número de Seguro Social. El IRS es explícito en que ese número no otorga estatus migratorio, no autoriza a trabajar en Estados Unidos y no sirve como identificación fuera del sistema tributario federal. La Selling Guide de Fannie Mae exige que cada solicitante tenga un número de Seguro Social o un ITIN válido, lo cual en teoría mantiene abierta la puerta del financiamiento conforme (agency) — pero el mercado hipotecario con ITIN que realmente existe en la práctica opera a través de prestamistas non-QM y de cartera propia (portfolio lenders), con criterios propios, no de préstamos con precios de agencia convencionales. El programa mayorista de ITIN de Deephaven Mortgage, como ejemplo concreto y publicado, presta hasta $1.5 millones con una relación préstamo-valor (LTV) máxima del 80% — es decir, un enganche mínimo del 20% —, exige un puntaje crediticio mínimo de 680, admite una relación deuda-ingreso (DTI) de hasta 50%, documenta el ingreso mediante estados de cuenta bancarios o un estado de resultados (P&L) en lugar de declaraciones de impuestos, y cubre residencias principales, segundas viviendas y propiedades de inversión, incluidos condominios no admisibles para garantía conforme (non-warrantable). Otros originadores enfocados en ITIN publican condiciones más flexibles: un prestamista de crédito alternativo fija el enganche típico de sus programas ITIN alrededor del 15%, un puntaje crediticio mínimo de 600, y cotiza una prima de tasa de entre 1 y 3 puntos porcentuales por encima de los precios convencionales, situándose comúnmente cerca de 2 puntos.

No existe una respuesta única y honesta sobre cuánto costará una hipoteca con ITIN, y una respuesta amplia resulta más útil que una precisión falsa: la brecha entre un programa con 680 de puntaje crediticio y 20% de enganche, y una alternativa de crédito flexible con 600 de puntaje y 15% de enganche, es lo bastante grande como para que dos prestamistas cotizando al mismo solicitante terminen separados por más de un punto en la tasa y varios puntos en el enganche exigido — porque el financiamiento con ITIN queda completamente fuera de las tablas de precios estandarizadas de Fannie Mae y Freddie Mac, y cada originador define su propia matriz de riesgo. Esa es la forma real de este mercado, no un vacío de información. Para un extranjero que compra una propiedad en Estados Unidos en 2026, de todo esto se desprende una secuencia concreta: conseguir condiciones de financiamiento de al menos dos o tres originadores especializados en ITIN antes de hacer una oferta, porque las diferencias de enganche y tasa entre programas son lo bastante amplias como para cambiar por sí solas la matemática de cash-on-cash de la operación, y tratar como inexistente una preaprobación proveniente de un prestamista que en realidad no opera un programa ITIN. Conviene además confirmar antes del cierre si la contraparte que vende es una persona extranjera, porque de serlo, las obligaciones de agente de retención y el plazo de 20 días para el Formulario 8288 pasan a ser responsabilidad personal del comprador, no un trámite que el agente de cierre resuelve por su cuenta. Y conviene documentar desde el primer día el uso previsto y el precio pagado, porque esos dos datos — no lo que se decida al momento de la venta — son los que determinarán, años después, si la salida se grava al 0%, al 10% o al 15% del precio total de venta.