Los data centers son la nueva oficina trofeo (y los nuevos riesgos)
Vacancia de 1%, rentas +9% en 2025, $710B en capex de hyperscalers comprometido para 2026. La tesis de crecimiento más fuerte en inmuebles — con un riesgo de concentración en hyperscalers que nadie está valorando del todo.
Según el reporte de cierre de 2025 de JLL, la vacancia de data centers llegó a 1% en 2024 y se mantuvo allí durante 2025. Las rentas subieron 9% en 2025; las renovaciones de grandes despliegues exigieron alzas de 13%. Los cinco mayores hyperscalers (Amazon, Microsoft, Google, Meta, Oracle) anunciaron $710B de capex planeado para 2026 — suficiente para 35 GW de nueva capacidad global. Se proyecta que la capacidad de EE.UU. suba de ~30 GW en 2025 a más de 90 GW hacia 2030 (CAGR de 22%).
La restricción se trasladó del capital a la energía. Los plazos de conexión a la red promedian ahora más de 4 años en los hubs principales. La subasta de capacidad 2025/2026 de PJM se fijó en $14,7B frente a $2,2B del año previo. ERCOT monitoreaba más de 233 GW de solicitudes de interconexión de cargas grandes a diciembre de 2025 — casi 300% más que al cierre de 2024. Los plazos de entrega de transformadores de potencia llegaron a 128–144 semanas según Wood Mackenzie. Para el dueño del activo con energía e interconexión aseguradas, la restricción es un foso defensivo.
Para el inversionista individual, Digital Realty (DLR) y Equinix (EQIX) son los dos grandes REITs públicos puros del segmento. Ambos cotizan a múltiplos P/FFO de prima — más de 25× frente a la mitad de los veinte para la mayoría de los demás REITs. La prima se justifica por el crecimiento estructural, pero crea riesgo a la baja si el capex de IA se retrae.
El riesgo de concentración que vale la pena nombrar: cerca del 92% de la capacidad de data centers en construcción está pre-comprometida con un conjunto concentrado de alrededor de 10 hyperscalers. Si esos 10 clientes desaceleran de forma material su capex de IA (una retracción de 30%+ en el escenario bajista), toda la tesis de vacancia podría reajustarse con rapidez. Es análogo a cómo la oficina trofeo se concentró en 5–10 industrias de inquilinos principales (finanzas, tecnología, consultoría) — y ya sabemos cómo terminó eso para la oficina commodity.
El ángulo de family office: el equity directo en operadores de data centers verticalmente integrados (Vantage, CyrusOne, especialistas más pequeños de build-to-suit hyperscale) es la posición de mayor retorno esperado de la categoría para el capital capaz de tomar riesgo operativo. La asignación de capital puro vía REITs entrega la beta; las participaciones en plataforma operadora entregan el alpha.