Cost segregation en 2026: cuándo los números realmente funcionan
La OBBB Act (julio de 2025) restauró la depreciación bonus al 100% de forma permanente para propiedades adquiridas después del 19 de enero de 2025 — la matemática del cost-seg vuelve a su mejor forma. La fecha de adquisición, no solo el año, decide qué régimen aplica.
Un estudio de cost segregation reclasifica partes de un edificio (alfombras, accesorios, estacionamientos, paisajismo) en categorías de depreciación de 5, 7 o 15 años en vez de los 27.5 o 39 años por defecto. Combinado con depreciación bonus, esto carga deducciones al año 1 — la jugada fiscal individual más grande disponible para la mayoría de inversionistas de propiedad de alquiler.
La matemática restaurada: la depreciación bonus de TCJA fue 100% hasta 2022 y luego entró en phase-down (60% en 2024, 40% en 2025). La OBBB Act de julio de 2025 la restauró al 100% de forma permanente — para propiedad calificada ADQUIRIDA después del 19 de enero de 2025. En un edificio de $500K con 25% de reclasificación ($125K), el bonus al 100% da aproximadamente $120K de deducción extra en el año 1 frente al straight-line. Con tasa marginal combinada de 35%, eso son ~$42K de ahorro fiscal del año 1. La propiedad adquirida el 19 de enero de 2025 o antes se queda en el phase-down anterior aunque entre en servicio después — decide la fecha de adquisición, no el año calendario.
El punto de equilibrio: el estudio cuesta $3K–$10K tradicional o $1K–$2K con software DIY. Con tasa marginal de 35%, el estudio se paga en el año 1 si la reclasificación produce ≥$10K de deducción acelerada — lo cual es el caso para casi cualquier propiedad sobre $400K de base.
Donde realmente importa: el loophole STR. Si operas un alquiler de corto plazo (estadía promedio ≤7 días) Y participas materialmente, las pérdidas se vuelven no pasivas y pueden compensar ingresos W-2. Cost segregation en el año 1 de la compra de un STR, con tasa marginal de 37%, puede producir $30K–$60K de ahorros fiscales en una sola adquisición de $700K. Esta es la jugada fiscal con mayor apalancamiento disponible para hogares con W-2 alto que entran a los inmuebles.
Qué observar: la recaptura. La depreciación acelerada es una jugada de timing — las deducciones que adelanta regresan como ingreso de recaptura al vender, salvo que salga vía 1031 o sostenga hasta el step-up de base. Con el bonus permanente al 100%, las restricciones reales ahora son su posición de actividad pasiva (REPS o la ruta STR) y la frontera de la fecha de adquisición — ambas ameritan una conversación con su CPA antes de contratar el estudio.