Cost segregation en 2026: cuándo los números realmente funcionan
La depreciación bonus está en phase-down (40% en 2025, 20% en 2026, 0% en 2027). El ROI de cost-seg también se está reduciendo — pero para propiedades sobre $500K de base, todavía pasa la matemática en tasas marginales altas.
Un estudio de cost segregation reclasifica partes de un edificio (alfombras, accesorios, estacionamientos, paisajismo) en categorías de depreciación de 5, 7 o 15 años en vez de los 27,5 o 39 años por defecto. Combinado con depreciación bonus, esto carga deducciones al año 1 — la jugada fiscal individual más grande disponible para la mayoría de inversionistas de propiedad de alquiler.
La matemática que se reduce: la depreciación bonus de TCJA fue 100% hasta 2022. Está en phase-down al 20% por año — 60% (2024), 40% (2025), 20% (2026), 0% (2027). En un edificio de $500K con 25% de reclasificación ($125K), la depreciación bonus al 20% en 2026 le da $25K extras de deducción año 1 más allá de lo que el straight-line daría. Con tasa marginal combinada de 35%, eso son ~$8.750 de ahorros fiscales del año 1.
El punto de equilibrio: el estudio cuesta $3K–$10K tradicional, $1K–$2K con software DIY, o $2.500 típico en nuestra plataforma. Con tasa marginal de 35%, el estudio se paga en el año 1 si la reclasificación produce ≥$10K de deducción acelerada — lo cual es el caso para casi cualquier propiedad sobre $400K de base.
Donde realmente importa: el loophole STR. Si operas un alquiler de corto plazo (estadía promedio ≤7 días) Y participas materialmente, las pérdidas se vuelven no pasivas y pueden compensar ingresos W-2. Cost segregation en el año 1 de la compra de un STR, con tasa marginal de 37%, puede producir $30K–$60K de ahorros fiscales en una sola adquisición de $700K. Esta es la jugada fiscal con mayor apalancamiento disponible para hogares con W-2 alto que entran a los inmuebles.
Qué observar: 2027 trae el fin completo de la depreciación bonus a menos que se extienda. Hay presión legislativa bipartidista por restaurar algún nivel; observe el ciclo presupuestario 2026. Si la extensión pasa, el cálculo cambia; si no, acelere cualquier estudio de cost-seg planeado a 2026.