Propiedad comercial pequeña
Retail de strip, oficina pequeña, industrial/flex pequeño. Mayor sofisticación que lo residencial — el crédito del inquilino pesa más, los contratos son de 5–10 años (frente a 1), la desocupación puede durar mucho más y las mejoras al inquilino al firmar el contrato pueden ser sustanciales.
Mejores subsegmentos para el inversionista individual: retail de un solo inquilino con net-lease (Walgreens, tiendas de un dólar, comida rápida — contratos largos, el inquilino paga los gastos, muy pasivo); pequeños centros anclados por supermercado ($2–10M de valor total, escala manejable, demanda estable); flex/industrial liviano pequeño — la bodega de última milla es el subsegmento comercial más fuerte de la década de 2020.
Subsegmentos a evitar (salvo experiencia específica): oficina, en especial commodity (con desafío estructural); malls cerrados (riesgo concentrado de inquilino, cláusulas de co-tenancy); hotelería (son negocios operativos, no inmuebles).
El crédito del inquilino es la variable dominante. Un contrato a 10 años con un inquilino nacional con grado de inversión cotiza a cap rates mucho más bajos que el mismo edificio con un operador regional. Suscriba el negocio del inquilino, no solo el contrato.