Cómo evaluar cualquier REIT
Métricas estándar: rendimiento por dividendo, fondos de operación (FFO) por acción, AFFO, precio sobre FFO, ratio de payout, deuda neta sobre EBITDA y la calidad del portafolio subyacente.
El FFO (fondos de operación) es el equivalente de la utilidad por acción para un REIT — ajusta la contabilidad propia del sector inmobiliario. El AFFO resta el capex recurrente y es la medida más cercana al efectivo que de verdad puede repartirse como dividendo.
Rangos estándar: rendimientos de 3–7%; precio sobre FFO desde 12× en sectores en dificultades hasta más de 25× en data centers; ratio de payout por debajo de 90% para una cobertura de dividendo segura; deuda neta sobre EBITDA por debajo de 6× es conservador, por encima de 8× es agresivo.
El portafolio subyacente importa tanto como las métricas. Activos trofeo en mercados con oferta restringida frente a activos commodity en mercados sobreofertados: esa es la diferencia entre un gran REIT y una trampa de valor que parece barata.