Crédito privado — los bancos ya no son el prestamista marginal de CRE
En el inmueble comercial en particular, los bancos cayeron a 18% de las nuevas originaciones de préstamos CRE en el 3T 2024 (desde 38% un año antes), mientras los prestamistas alternativos subieron a 34%. El crédito privado es hoy el prestamista marginal de CRE. BlackRock proyecta el crédito privado global en $3,5 billones hacia 2030.
El AUM del crédito privado global alcanzó $1,7–2,0 billones hacia 2025. El NAV del Blackstone Private Credit Fund llegó a $44,3 mil millones a junio de 2025. La orden ejecutiva de 2025 que abre los planes 401(k) a activos alternativos, incluidos los inmuebles, amplía de forma material el universo de demanda minorista de estos productos.
Los prestamistas impulsados por inversionistas originaron el 34% de todos los préstamos de construcción CRE en 2025 — el principal tipo de prestamista por segundo año consecutivo. Los spreads se normalizarán a medida que el crédito privado levante más capital. El riesgo: la mayoría de la suscripción del crédito privado se hizo entre 2022 y 2024 sobre una base de tasa más alta; el próximo ciclo de incumplimiento probará si la capacidad de reestructuración no bancaria está a la altura del discurso.
Nuevo equilibrio para la deuda CRE: bancos 35–45% (desde más de 60% antes de 2020), crédito privado 25–35%, agencias 15–20%, y las compañías de seguros de vida y el CMBS el resto.