Blindaje previo a la crisis — la lista de antifragilidad
Todo lo de un playbook de crisis es más fácil de hacer antes de la crisis que durante ella. Cinco categorías: estructura de capital (escalera de deuda, coberturas, diversificación de prestamistas, covenants auditados); liquidez (12+ meses de reservas); composición del portafolio (HHI por debajo de 3.000 en clase de activo, geografía e industria de inquilinos); preparación operativa (playbooks documentados); conocimiento y proceso (pruebas de estrés anuales).
Estructura de capital: vencimiento promedio ponderado de la deuda ≥ 5 años; exposición a tasa variable cubierta; relaciones con prestamistas diversificadas en al menos 3 entidades; cada covenant del préstamo auditado y monitoreado; recourse minimizado; vencimientos escalonados sin más de 15–20% en un mismo año.
Liquidez: reservas del portafolio ≥ 12 meses de servicio de deuda; reservas de capex a nivel de activo a la política + 20%; liquidez del sponsor de 12+ meses fuera del negocio; compromisos de capital contingente (líneas de crédito, equity comprometido de co-inversionistas) acordados de antemano.
Composición del portafolio: concentración por clase de activo (HHI) ≤ 3.000; concentración geográfica ≤ 3.000; concentración por industria de inquilinos ≤ 2.500; escalera de vencimientos de contratos ≤ 15% del área rentable en un mismo año. Operaciones: playbook de alivio al inquilino documentado; lista de contactos de prestamistas mantenida; abogado contratado; seguros revisados, incluida la interrupción de negocio.