Cómo evaluar cualquier fondo o sindicación inmobiliaria
El sponsor importa más que la operación. En concreto: cuánto tiempo lleva operando a través de un ciclo de mercado completo, su trayectoria realizada (no proyecciones), cuánto de su propio dinero tiene invertido y si entregará referencias.
Verificaciones del sponsor: 5 años o más a través de un ciclo es el mínimo; retornos realizados sobre operaciones cerradas (no TIR sobre operaciones en curso); honestidad sobre las operaciones que salieron mal (la honestidad es buena señal; la actitud defensiva, mala); co-invest del 5–15% del equity junto al suyo; disposición a entregar referencias de inversionistas.
Verificaciones de la operación: una estrategia que calce con las condiciones de mercado; supuestos de renta y desocupación razonables frente al mercado actual; apalancamiento por debajo del 70% de LTV (por encima del 80% es peligroso); plazo de tenencia acorde a la estrategia; TIR objetivo honesta según la clase de estrategia (value-add 12–16%, oportunista 18–22% — más que eso es demasiado agresivo o ficción); estructura de comisiones revelada (administración 1–2%, adquisición 1–2%, promote de 20–30% por encima de un retorno preferente de 8–10%).
Documentación: lea el private placement memorandum (PPM), en especial la sección de factores de riesgo; lea el acuerdo de LP, que rige sus derechos; entienda la cascada de distribución, los derechos de voto en decisiones mayores y cómo puede removerse al sponsor.