El principio de diagnosticar primero
El consejo universal de crisis se equivoca tan seguido como acierta. La acción correcta depende de SU posición específica — estructura de capital, colchón de liquidez, mezcla de clase de activo y geografía — no de la del mercado. Diagnostique antes de prescribir.
Dimensión 1 — Estructura de capital: ¿cuál es su apalancamiento, cuáles son sus covenants, cuándo vence la deuda, hay recourse? Un dueño con deuda a 40% de LTV, sin recourse y a tasa fija a 7 años opera en una realidad por completo distinta de la de un dueño con deuda a 75% de LTV, a tasa variable, que vence en 18 meses y con recourse contingente.
Dimensión 2 — Colchón de liquidez: si las rentas caen 30%, la desocupación sube 10 puntos porcentuales y los gastos operativos suben 5%, ¿cuántos meses puede cubrir el servicio de deuda con las reservas existentes y las líneas comprometidas? Más de 18: sea paciente y oportunista. 6 a 18: defensivo, pero no paciente. Menos de 6: triage.
Dimensión 3 — Mezcla de clase de activo y geografía: ¿está en clases que se recuperan rápido (industrial, multifamiliar) o donde la crisis es el viento en contra secular agravado (oficina commodity, retail de segundo nivel)? ¿Está en mercados impulsados por motores que sobreviven (salud, gobierno, tecnología) o que no (petróleo en una caída de energía, turismo en una pandemia)?