Demografía — quién vivirá dónde, y ¿alquila o compra?
Dos hechos demográficos dominan los inmuebles: (1) la población 80+ crece 4%+ al año hasta 2035 — el argumento más fuerte para el senior housing; (2) solo el 28% de los adultos jóvenes vive en hogares financieramente independientes (frente a 45% en 1975) — alcista para la renta SFR/BTR, bajista para la absorción de vivienda nueva.
La ola de adultos mayores es mecánica y predecible. Los Baby Boomers cumplen 80 años a partir de 2026; la cohorte crece 4%+ al año por al menos la próxima década. El crecimiento de la nueva oferta está limitado a 1–2% por el costo laboral (40%+ de los ingresos), el costo de capital y la aprobación regulatoria. Resultado: la ocupación de senior housing ha mejorado durante 17 trimestres consecutivos (NIC MAP) y cruzó 88,7% en el 3T 2025.
La formación de hogares de adultos jóvenes está deprimida. Según la Oficina del Censo (2025), solo el 28% de los adultos jóvenes vive en hogares financieramente independientes, frente al 45% de 1975. El motor es la asequibilidad de la vivienda. Implicación: el SFR y el BTR tienen un piso de demanda estructural que no existe en la compra de vivienda. El build-to-rent se ha vuelto el canal dominante de nueva oferta para el SFR institucional.
Migración internacional: 2,3 millones de adiciones netas a la población de EE.UU. en 2023. Las políticas migratorias de la administración de 2024–2026 la están desacelerando de forma material, creando un viento en contra de demanda de corto plazo en los mercados que más migrantes absorbieron — Houston, Dallas, Miami, Atlanta, Phoenix.