Clima y seguros — la nueva restricción vinculante
Las aseguradoras cancelaron casi 2 millones de pólizas de propietarios entre 2018–2023 — más de cuatro veces la tasa normal. Las primas promedio en Florida son ahora ~4× el promedio nacional. State Farm, Allstate, Progressive han salido o restringido emisión en CA, FL, LA, TX. Suscribe la prima de la próxima década, no la de hoy.
Aumentos de prima del 30–100% en cinco años son comunes para multifamiliar costero, hospitalidad y activos industriales. Los seguros ahora representan 10–20% del OpEx para muchas propiedades en Florida — arriba de 3–6% históricamente. La Asociación de Realtors de California reportó que 13% de los realtors de California tuvieron al menos una venta de 2024 caída por temas de seguros — casi el doble del año anterior.
El FAIR Plan de California y Citizens Property Insurance de Florida son ahora aseguradoras estatales de facto con riesgo de concentración que, en una mala temporada, podría requerir rescates a nivel estatal. Un huracán Cat-5 en Florida con $150B+ en pérdidas aseguradas podría disparar la insolvencia de Citizens y presión por backstop federal.
Para compradores individuales: obtenga cotizaciones de al menos tres aseguradoras antes de firmar. Si solo la aseguradora estatal de último recurso emitirá la póliza, eso es un problema de asegurabilidad, no de cobertura. Modele la próxima década de prima con aumento del 6–10%/año en mercados de mayor riesgo — esa es a menudo la diferencia entre flujo positivo y carga negativa en un alquiler.