La estructura de capital determina la mayoría de los resultados en crisis
La mayoría de los dueños que fracasan en una crisis no fracasan porque sus activos sean malos — fracasan porque su estructura de capital no puede sobrevivir el período que toma a los activos recuperarse. Tres sub-temas importan más: covenants, vencimientos y recourse.
Covenants: cada préstamo inmobiliario comercial los tiene. La mayoría de los dueños conocen solo el covenant de LTV — porque eso es lo que negociaron más duro en origen. Pero en una crisis raramente es el LTV el que se rompe primero. Es el DSCR (ratio de cobertura del servicio de deuda), el rendimiento de deuda o la ocupación mínima. La consecuencia raramente es un default inmediato — es un cash sweep que drena las reservas antes de que se dé cuenta.
Vencimientos: una crisis también es una crisis de crédito. Las ventanas de refinanciación que estaban abiertas seis meses antes se cierran. El dueño con deuda venciendo a 18 meses dentro de una crisis está siendo pedido a refinanciar en el peor momento posible. Defensa: escalonado. Si no más del 15–20% de la deuda vence en un año, ninguna refinanciación única es existencial.
Recourse: los préstamos CRE institucionales se describen como sin recourse pero contienen carve-outs — declaración voluntaria de bancarrota, transferencias sin consentimiento, fraude, violaciones ambientales, lapso de seguro, brechas de separateness de entidad, y cláusulas de "springing recourse" que se activan en fallas de covenant. La primera llamada al considerar CUALQUIER acción de reestructuración es a un abogado especialista en workout — no a un abogado inmobiliario genérico.