BRRRR — Comprar, Rehabilitar, Rentar, Refinanciar, Repetir
Compre una propiedad en dificultades por debajo del mercado, arréglela, alquílela y luego refinancie para retirar la mayor parte de su capital. Bien hecho, escala un portafolio sin inmovilizar capital nuevo en cada operación. Mal hecho, sobre-renueva o se sobre-apalanca y se estanca.
El BRRRR funciona porque el paso de refinanciación se basa en el valor después de reparaciones (ARV) — si compró bien y renovó bien, el nuevo valor de tasación sostiene un préstamo que le devuelve su capital original. Entonces lo repite.
La matemática debe superar tres vallas: el costo total (compra + rehabilitación + mantenimiento del activo) debe ser 70–75% del ARV (el prestamista presta ~75%, dejando margen para el cierre); la renta debe cubrir el nuevo servicio de deuda con flujo de caja; y la condición tras la rehabilitación debe efectivamente tasar — sobre-renovar en un barrio que no lo sostiene mata el modelo.
Riesgos: sobrecostos de construcción (presupueste 15–20% de contingencia), movimiento de la tasa durante la ventana de rehabilitación/refinanciación, una tasación que llega baja, escasez regional de contratistas. No es una estrategia para principiantes — pero es la forma más eficiente en capital de escalar una vez que tiene un ciclo de experiencia.